Я люблю кризисы. Серьёзно. Потому что именно в моменты, когда рынок «выключает автопилот», ты понимаешь, кто есть кто. Сейчас у нас как раз такой момент — идеальный шторм в торговой недвижимости.
Начнём с макроэкономики. Настроения в рознице — не очень. Спрос сжался, потребитель сидит в накопительной стратегии. Индекс предпринимательской уверенности в рознице уже ниже, чем в пандемийном 2020 году. А розничный товарооборот топчется на месте.
При этом онлайн-торговля продолжает расти — и, кажется, насыщения этому каналу нет и не будет. Всё, что можно купить не выходя из дома, покупают не выходя из дома. Это бьёт по офлайну жёстко и структурно.
Кто в плюсе? Складская недвижимость. Кто в минусе — классические ТЦ, которые не успевают перестраиваться.
Цифры, которые настораживают
Доля свободных площадей в московских ТЦ по итогам первого полугодия 2026 года — около 6%. Казалось бы, немного. Но рост вакантности продолжается, и к концу года, по нашим оценкам CORE.XP, доля пустующих площадей может превысить 8% — это возврат к уровням трёхлетней давности.
Почему растёт вакансия? Потому что ритейлеры стали очень осторожными. Они не закрываются массово, но и не открываются.
Одежда, обувь, аксессуары — сегмент, где закрытий 48% ротации, а открытий всего 31%. Бытовая техника и электроника — ещё хуже: 10% закрытий против 2% открытий. И это не случайно. Эти категории давно и плотно ушли в онлайн. Офлайн для них сейчас — зона экспериментов и имиджа, а не драйвер продаж.
Кто тянет одеяло на себя
Парадокс: на фоне общего замедления есть форматы, которые чувствуют себя прекрасно.
Общепит — открытий больше, чем закрытий. Развлечения, досуг — активно развиваются в ТЦ, занимая освобождающиеся площади. На развлечения сейчас приходится 7% новых открытий и всего 1% закрытий. Это ключевой драйвер трафика, и ТЦ, которые это поняли, выигрывают.
Районные торговые центры — новый тренд. Им на пользу идёт застройка жилых кварталов и офисных кластеров. Первые этажи жилых домов сейчас пользуются огромным спросом под ритейл. Инфраструктурные объекты в новых ЖК — это то, что будет двигать наш сегмент дальше.
Фэшн-бренды — основной костяк из 7–8 крупных игроков (Henderson, 12 Storeez, Lime и другие) продолжает работать и даже открывать новые точки. Но новых международных брендов на рынок не вышло ни одного. Первое полугодие 2026 года — абсолютный антирекорд. Такого не было даже в ковидном 2020-м и кризисном 2022-м.
Те, кто вышли в прошлом году — итальянская Kappa (10 магазинов), турецкая Beko, китайская Jinkailai — осторожно развиваются. А казахстанский Gaissina и турецкий Les Benjamins уже ушли.
Что будет дальше
Строительство новых ТЦ тормозится. Больше половины объектов — около 55% — перенесли открытие с 2026 на 2027 год. Тем не менее, по итогам года мы ожидаем ввод 563 тыс. кв. м торговых площадей по России — больше, чем в прошлом году (418 тыс.).
Москва смещается в сторону районных и окружных форматов. По нашим данным, 67% новых площадей в столице в 2026 году откроются именно в окружных ТЦ. Потому что обеспеченность Москвы торгплощадями уже высокая — 487 кв. м на тысячу жителей (для сравнения: в регионах — 172). Рынок насыщается, и новое строительство уходит в жилые районы за МКАД.
Мой прогноз: рынок ждёт отрезвление. Кризис — это всегда поиск новой жизни для старых форматов. Торговые центры, которые смогут переформатироваться под развлечения, услуги и еду, выживут и укрепятся. Те, кто продолжит делать ставку на «чистый» фэшн и бытовую технику, будут пустовать.
Лично я люблю такие периоды. Потому что именно сейчас видно, у кого есть стратегия, а кто просто «едет по инерции». Инерция кончилась.
