Рынок недвижимости жив, и точка. Да, инвестиции снижаются второй год подряд, ключевая ставка режет аппетиты, а депозиты пока выигрывают битву за капитал. Но называть это «падением» могут только те, кто не видит структуры. 900 млрд рублей в 2026-м — это не кризис, это переход к избирательному рынку качественных активов.
Коллеги любят пугать цифрами. Снижение на 15–25%, объём 800–900 млрд вместо триллиона — звучит? Звучит. Но я скажу главное: панических настроений нет.
Мы прогнозируем коррекцию около 12–15% по году. И да, 376 млрд за первое полугодие — это минус 12% год к году. И что? За этими цифрами стоит простая формула: высокая ключевая ставка (14,5% и прогноз 13% по итогам года) сделала депозиты слишком вкусными. Инвесторы сели в засаду. Это не крах рынка — это выжидательная позиция.
Но смотрите, что происходит в реальности.
Первое. Коммерческая недвижимость взяла на себя 81% всех вложений — 306 млрд рублей. И это при ставках, которые убивают спекулятивную аренду. Люди не уходят, они пересаживаются в другие вагоны.
Второе. Торговая недвижимость выстрелила. Её доля выросла с 11% до 31% всего за год, объём вложений вырос в 2,6 раза. Крупные сделки по «Метрополису» и сети «Место встречи» — не случайность. Это сигнал: качественные торговые центры с понятным денежным потоком снова в моде.
Третье. Офисы. Да, доля снизилась с 42% до 29%, объём упал на 29%. Но посмотрите на суть: треть сделок — это покупка офисов блоками и этажами. Бизнес голосует рублём за стабильный класс актива. Доходность офисов — минимальная, 11%, но она предсказуемая. В турбулентность это дорогого стоит.
Четвёртое. Структура сделок изменилась окончательно и бесповоротно. 71% денег идёт в готовые объекты. Год назад было 59%. Инвестор больше не хочет платить за котлован и обещания. Он хочет ключи и арендный поток здесь и сейчас. Доля инвестиционных сделок выросла с 66% до 74% — значит, рынок очищается от случайных конечных пользователей.
И самое важное про жильё. Не ждите бума. Площадки под жильё — это 18% инвестиций, почти как в прошлом году (17%). Роста не будет. Все сделки — только под строящиеся проекты и площадки с уже утверждённым ТЭП. Никакого «купим поле и подождём».
Что дальше?
Цикл снижения ключевой ставки продолжится. Инфляция даёт для этого все данные. Курс рубля оказался крепче ожиданий. ВВП в первом квартале под давлением, но ЦБ прогнозирует рост 1,5% по году.
Как только доходность депозитов начнёт ползти вниз, капитал вернётся. Но вернётся умным. В ЦОД, в качественные офисы при дефиците предложения, в региональные склады формата BTS под оживающую розницу. И конечно, в ЗПИФ — это уже стабильные 20% рынка.
Поэтому мой прогноз: 800–900 млрд рублей по итогам 2026 года — это не провал. Это начало следующего цикла. Рынок недвижимости жив. И скоро начнёт расти.
