В 2025 году спрос россиян консолидировался вокруг инвестиционных целей — почти каждый второй запрос приходился на инвестиционные сделки. Доля заявок на покупку метров под инвестиции составила рекордные 47% — максимум за последние 4 года.
Два параллельных тренда синхронно подошли к кульминации. С одной стороны, после пикового 2022 года общий поток первичных, импульсивных покупок постепенно снижался.
На смену массовому спросу пришли повторные сделки и более взвешенные решения: инвесторы опираются на опыт предыдущих лет (свой и других покупателей), реалистичнее оценивают доходность и расширяют горизонт принятия решений.
С другой стороны, набор глобальных инструментов для размещения капитала остаётся ограниченным, что поддерживает фундаментально устойчивый интерес к зарубежной недвижимости, но делает его заметно более избирательным.
Цикл эмоциональных и импульсивных приобретений подошёл к концу. На рынок вышел более зрелый, прагматичный спрос, ориентированный на чёткие метрики доходности, рисков и ликвидности.
Системный спрос сохраняется — он меняет форматы, но не исчезает. Инвесторы продолжают диверсифицировать портфели, а сильный рубль в течение всего 2025 года стал скрытым дисконтом (-20%) при покупке валютных активов.
Таиланд: рекордный спрос за 5 лет
Одновременно с ростом доли инвестиционных сделок Таиланд продемонстрировал рекордную долю в общем числе заявок от инвесторов из России за 5 лет наблюдений.
По последним доступным данным тайского регулятора REIC, за три квартала 2025 года иностранные покупатели приобрели более 11 тыс. квартир в кондоминиумах Таиланда общей стоимостью свыше 1,33 миллиарда долларов. Из них 822 кондо (или 7,5%) приобрели граждане России. Важно, что в регулярную статистику REIC попадают сделки с freehold-кондо, то есть около 50% сделок без leasehold.
Спрос иностранцев на freehold-кондо в Таиланде за три квартала 2025 года
| № | Гражданство | Сделки с кондо | Средняя стоимость, $ | Доля от всех сделок, % |
| 1 | Китай | 3 715 | 114 816 | 33,7 |
| 2 | Мьянма | 1 489 | 90 644 | 13,5 |
| 3 | Тайвань | 754 | 138 988 | 6,8 |
| 4 | Россия | 822 | 117 838 | 7,5 |
| 5 | США | 413 | 151 074 | 3,8 |
Россия остаётся крупнейшим рынком — поставщиком туристов на Пхукет. По данным C9 Hotelworks, с января по сентябрь прямые прилёты россиян на остров достигли 749 тыс. человек (против 693 тыс. годом ранее).
Пхукет сохраняет доминирование и в структуре спроса на метры (61% заявок), но география в течение 2025 года расширилась. Наибольшие темпы роста демонстрировали Бангкок (рост более чем в 1,5 раза) и Паттайя (+39%).
Источник: Bank of Thailand
Параллельно усиливаются внутренние драйверы рынка. Правительство целенаправленно стимулирует потребление: ключевая ставка снижена с 2,25% до 1,25%, отменены ограничения LTV по ипотеке. На этом фоне индекс потребительских настроений вырос и обновил исторический максимум. По данным REIC, треть домохозяйств планировала приобрести недвижимость в ближайшие полгода.
Иностранный спрос не показывает признаков охлаждения. Объёмы сделок держатся на уровне исторического максимума даже при незначительном снижении китайского спроса. Высокие показатели туризма закладывают основу для роста middle- и prime-сегментов недвижимости в 2026 году.
ОАЭ: устойчивый спрос в устойчивой юрисдикции
Доля ОАЭ в спросе россиян на зарубежную недвижимость
| 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| 5,08% | 5,18% | 5,89% | 6,83% | 6,86% |
В 1-й пол. 2025 года рынок ОАЭ зафиксировал умеренное снижение спроса на жильё со стороны российских инвесторов (-6%), но к концу года динамика стабилизировалась, и Эмираты вновь заняли вторую позицию по объёму заявок.
Как и прежде, фундамент спроса формирует крупный капитал, ориентированный на структурированные инвестиции в устойчивых юрисдикциях.
Дубай остаётся центром этой модели: сильная девелоперская экономика, приток платёжеспособного населения и налоговая архитектура поддерживают высокодоходный сегмент жилья, который практически не имеет сопоставимых глобальных аналогов по сочетанию ликвидности и риск-профиля.
На этом фоне 2025 год стал годом расширения географии спроса. Абу-Даби удвоил долю заявок со стороны инвесторов из России, а интерес к Рас-эль-Хайме вырос более чем на 60%. Если в 2023 году сделки за пределами Дубая носили преимущественно экспериментальный характер, не превышая 5%