В каждом сегменте недвижимости сейчас своя ситуация. В офисах — борьба за арендатора и «овальная точка ноль». На складском рынке, как отмечает Антон Алябьев, руководитель отдела по работе со складской и промышленной недвижимостью CORE.XP, наметился перелом. Главный сюрприз: процесс активизации пошёл не в Москве, а в Набережных Челнах, Челябинске и Новороссийске. Где искать лучшие условия для аренды и почему фокус сместился в регионы — в колонке журнала «Дом».
Склады сейчас называют «новой нефтью». Громко, но доля истины есть. В каждом сегменте недвижимости сейчас своя драма. Но мне кажется, в складах она уже начала разрешаться.
Первое полугодие началось очень сложно. Мы закрыли 2 млн 680 тыс. кв. метров — но это ни о чём. Обычно столько делает одна какая-нибудь компания. Однако сейчас мы чувствуем признаки настоящего оживления. Процесс пошёл. По нашим оценкам, спрос по итогам года может составить 1,4 млн кв. метров. Но есть нюанс. Этот спрос будет реализовываться в формате форвардных сделок — и по большей части в регионах. Там есть магическое соотношение: 40 на 60 (40% — Москва, 60% — регионы). Эти объекты будут построены в 2027 году. Берут на вырост.
Ситуация становится резко лучше. Сейчас всё самое интересное на складах происходит именно в регионах.
Что в Москве?
В столице — в основном спекулятивное строительство. Не под клиента, а открыто рынку. Начиналось всё от больших ожиданий. Такая особенность. При этом доля спекулятивного девелопмента в Московском регионе сохраняется на уровне до 45%.
Нашим брокерам сейчас есть чем заняться, это точно. Но падение спроса не может не сказаться на ставках аренды. Уровень вакансий до конца года составит около 7%. Средняя ставка по Московскому региону — 10–10,8 тыс. рублей за кв. м в год (без учёта OPEX и НДС). В регионах ставки чуть поменьше — в диапазоне 9,8–10,5 тыс. рублей. Спрос немного подрастёт именно за счёт регионов.
Теперь — к цифрам за первое полугодие 2026 года
Мы на пресс-завтраке CORE.XP только что озвучили первые признаки восстановления. Крупные игроки возобновляют программы развития. Основную активность формируют форвардные сделки BTS — под ожидаемый рост потребления в 2027–2028 годах.
Объём сделок по итогам первого полугодия может достичь 1,4 млн кв. м — это всего на 8% ниже прошлого года. При этом 57% сделок (около 800 тыс. кв. м) приходится на регионы. И этот тренд сохранится как минимум до конца года.
Главные драйверы — маркетплейсы и продуктовые ритейлеры. Они продолжают наращивать логистические мощности.
А что со строительством?
Рекорд. Объём ввода складской недвижимости в России за первое полугодие 2026 года составит около 3 млн кв. м — это на 28% больше, чем год назад, и лучший результат для первого полугодия за всю историю рынка.
Из них:
- 42% — Московский регион
- 58% — регионы России
Высокие показатели ввода — это законтрактованные годы назад BTS-проекты. А в Москве, повторюсь, доля спекулятивного строительства высокая — до 45%. Многие такие проекты запускались в период активного роста и сейчас выходят на финишную прямую.
Активное развитие идёт и за пределами крупнейших хабов. Набережные Челны, Челябинск, Новороссийск, Кемерово, Омск — везде вводят крупноформатные объекты под маркетплейсы и ритейлеров.
По итогам всего 2026 года мы предполагаем ввод 5,7 млн кв. м складской недвижимости. Это второй результат в истории после рекордного 2025 года. И 61% этого объёма — снова регионы.
Вакантность и ставки
Рост спекулятивного девелопмента и снижение активности спроса постепенно отражаются на вакантности. По итогам полугодия в Московском регионе она составит 7% (с учётом субаренды). В регионах разброс — от 1% до 10% в зависимости от рынка.
Важный момент: около 28% доступных площадей в Московском регионе — это субаренда. Возникает из-за оптимизации мощностей крупными игроками. Плюс: можно зайти в качественное помещение по более привлекательной ставке. Минус: ограничения по срокам и техническим параметрам.
С середины 2025 года рынок фиксирует корректировку ставок аренды. И это формирует благоприятные условия для арендаторов: широкий выбор, комфортные коммерческие условия. При этом с учётом ожидаемого роста спроса во втором полугодии текущий уровень ставок может оказаться минимальной точкой рынка.
По итогам 2026 года:
- Московский регион — объём сделок около 1,5 млн кв. м (минус 10% к 2025 году)
- Регионы — 3,2 млн кв. м (плюс 55%!)
Основной драйвер — региональная экспансия маркетплейсов. И я ожидаю стабилизацию ставок на текущем уровне.
Поэтому мой совет арендаторам: текущий период — одно из самых благоприятных окон для того, чтобы зафиксировать качественные площади на хороших условиях. Дальше будет сложнее.
Рынок переходит от драмы к стабилизации. И происходит это не в Москве. Процесс пошёл в регионах. Следите за Набережными Челнами, Челябинском и Новороссийском. Там сейчас главная интрига.
