Офисный рынок — парадокс московской недвижимости. Здесь самая низкая доходность, но именно сюда всё ещё стремятся инвесторы как к самому лакомому кусочку. Капиталоёмкий, сложный, с трёхлетним циклом стройки — он живёт по своим законам. Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP, рассказывает, почему «точка ноль» превратилась в овальную, куда исчез спрос на большие блоки и почему здания а-ля 2013 года остаются вне конкуренции.
Сегодня мы видим несколько ключевых трендов. Во-первых, урбанистические программы насыщают город офисами в нетривиальных локациях — так называемый «ржавый пояс» Москвы активно застраивается. Во-вторых, в офисном рынке всё большее участие принимают коллективные инвестиции. Посмотрите на яркие сделки последнего времени: «Яндекс» на Белой площади, все ждут, когда «Wildberries» наконец сядет в своё офисное здание, приобретение здания ДОМ.РФ. Кажется, что рынок кипит. Но на самом деле он «подсел». Большие ставки арендаторы уже не выдерживают.
Да, мы видим крупные сделки, но их на удивление мало. Потому что не все выдерживают долгую стройку и сложную отделку. А предложение между тем растёт. И важно понимать: строится не всегда там и не то, что нужно. Каждое второе здание сейчас сдвигается по срокам. Хотя если копнуть в прошлое — задержки были всегда. Но нюанс в другом: сегодня офисные здания начинают строить те, кто никогда этого не делал. Отсюда специфические ошибки.
Отдельная история — эскроу и ДДУ. Из-за них проекты потихонечку сдвигаются, потому что нет наполненности деньгами на ранних этапах. Для инвесторов это означает, что ваша «точка ноль» превращается в овальную. Все расчёты в начале проекта в итоге переписываются.
Ставка аренды сегодня зависит от одного простого фактора: насколько здание готово или требует ремонта. По нашим прогнозам, рынок жив. Но по-прежнему самыми вкусными остаются здания а-ля 2013 года.
Теперь к цифрам за первое полугодие 2026 года, которые мы только что обнародовали.
Объём новых сделок аренды и купли-продажи офисов в Москве составил 563 тыс. кв. м — это на 15% ниже прошлого года. Спрос достиг минимума с 2022 года. Рынок охлаждается, и основная история теперь — небольшие и средние помещения. Спрос на крупные блоки снижается. При этом мы фиксируем рекордный ввод: 516 тыс. кв. м за полугодие — в 20 раз больше, чем год назад. Это один из самых высоких результатов за последние годы.
Кто в лидерах? Крупнейшие арендные сделки: «Эталон» (21 тыс. кв. м в «Серебряном фонтане»), «Яндекс Холдинг» (20 тыс. кв. м в «Белой Площади»), «Вайлдберриз Банк» (8 тыс. кв. м в Wall Street). В купле-продаже — приобретение здания ДОМ.РФ (9,8 тыс. кв. м в БЦ «Обсидиан») и покупка «Арлайт Рус» офиса в «Авиуме».
Из 1,3 млн кв. м, заявленных на 2026 год, около 20% могут уйти на 2027-й. Свободные площади растут: доля вакантности достигла 6,9% (+2,7 п.п. к прошлому году). Но это всё равно ниже исторических максимумов, и хороших офисов по-прежнему не хватает.
И ключевое. Рынок раскалывается надвое. Средняя ставка в новых объектах 2025–2026 годов со свежей отделкой — 64,6 тыс. руб. за кв. м в год. А в офисах «за выездом арендатора» — 42,6 тыс. руб. Разрыв в 52%. Это не случайность. Это плата за качество, инженерию и современное оснащение.
Так что резюме простое: рынок переходит от перегрева к балансу. Выбор есть. Но за современный продукт придётся платить по-настоящему. И это нормально.
