Руководитель аналитического центра STONE Марина Грицкова на форуме “Девелопмент Будущего” поделилась аналитикой
За 19 лет на рынке недвижимости я научилась одному важному правилу: цифры никогда не лгут, но они редко говорят сами за себя. Их нужно переводить — с языка статистики на язык решений. Именно этим я и хочу поделиться с вами сегодня, подводя итоги III квартала 2026 года на рынке офисов класса А внутри МКАД.
Первый вывод: вакансия растёт, но рынок не слабеет
На первый взгляд, новость тревожная. Доля свободных площадей в классе А достигла 9,2% — рост на 3,3 процентных пункта год к году. Объём вакансии — 526 тыс. м². Казалось бы, рынок перегрет, девелоперы строят слишком много.
Но давайте посмотрим внимательнее.
Эти 526 тысяч метров распределены по Москве крайне неравномерно. В ключевых деловых субрынках — Ленинградском коридоре, Москва-Сити, Белорусском деловом районе — вакансия составляет от 1,3% до 5,2%. Это дефицит, а не избыток. Именно поэтому ставки аренды в этих локациях держатся на уровне 70–75 тыс. руб./м² в год без НДС.
А вот Савёловский, Калужский, Таганский районы показывают вакансию 20–28%. Это не провал рынка — это появление вторичного предложения от частных инвесторов. Здания постепенно заполняются, но процесс занимает время.
Что это значит для бизнеса? Если ваша компания ищет офис в премиальной локации — не ждите. Свободных площадей в деловых кластерах критически мало. Если вы готовы рассмотреть перспективные районы — у вас есть выбор, но нужно понимать, что инфраструктура будет развиваться вместе с вами.
Второй вывод: конкуренция концентрируется
В открытой продаже сегодня более 60 проектов офисных блоков. Конкуренция растёт. Но вот что интересно: порядка 60% реализованных офисных площадей приходится на проекты трёх девелоперов — STONE, MR Group и Forma.
Это не случайность. Это зрелость рынка.
Когда себестоимость строительства растёт, когда требования арендаторов и покупателей усложняются, когда локации становятся ключевым фактором успеха — выигрывают те, кто умеет строить системно. Кто понимает не только квадратные метры, но и экономику бизнеса, который придёт в эти метры.
26 из 65 проектов в продаже — это наши проекты и наших коллег. 439 тыс. м² — это 56% от общего объёма площадей в продаже. Цифры говорят сами за себя.
Что это значит для инвестора? Рынок офисной недвижимости становится рынком профессионалов. Случайные игроки уходят. Остаются те, кто строит качественно, продаёт честно и управляет эффективно.
Третий вывод: цены растут, но не везде
Средневзвешенная цена продажи офисов блоками — 514 тыс. руб./м² с НДС. Рост всего 3% год к году. Казалось бы, рынок стагнирует.
Но это не так.
Сдержанный рост средней цены объясняется тем, что в продажу выходят объекты в менее дорогих локациях. Они тянут среднюю вниз. А вот в ключевых деловых районах средняя цена по сделкам составила 654 тыс. руб./м². Это совсем другая история.
Более того, качественные бизнес-центры в перспективных субрынках сегодня стартуют от 500 тыс. руб./м², в премиальных деловых районах — выше 650 тыс. руб./м². Это «премия за локацию», и она будет только расти.
Что это значит для покупателя? Если вы рассматриваете покупку офиса блоком — не ориентируйтесь на среднюю цену по рынку. Смотрите на конкретную локацию, на конкретный проект. Разница в ценах между районами может достигать 30–40%.
И ещё один важный тренд: новых стартов становится меньше
В 2025 году в открытые продажи вышло 28 новых проектов — рекорд для офисного рынка. В 2026 году, по нашим оценкам, результат будет на 20–30% ниже.
Это не плохо. Это нормально.
Рынок достиг определённого объёма — почти 800 тыс. м² офисов в нарезку в открытой продаже. Дальше расти в количествах бессмысленно. Нужно расти в качестве. И девелоперы это понимают.
Что в итоге?
Рынок офисов класса А в Москве — это не рынок «строим всё и везде». Это рынок точечных решений, где локация, качество и репутация девелопера решают всё.
Ваксия растёт — но только там, где появляется вторичное предложение. В деловых кластерах — дефицит.
Конкуренция растёт — но выигрывают системные игроки.
Цены растут — но неравномерно. В премиальных локациях — значительно.
Мы в STONE видим этот рынок каждый день. Мы продаём, мы арендуем, мы строим. И наш опыт — 18 построенных объектов, лидерство в рейтинге РБК с 2022 года, более 1 млн м² в стадии строительства — позволяет нам говорить уверенно: рынок офисной недвижимости в Москве стал рынком профессионалов. И это хорошо для всех, кто приходит сюда надолго.
