Юлия Сидская, директор по инвестициям Alias Group, представила ЗПИФ АВИУМ — гибридный фонд на офисную недвижимость с трёхфазной доходностью (входной дисконт 13–22%, рост стоимости метра, арендный поток) и целевой доходностью 32% ROI.
Есть проекты, к которым относишься как к любимому ребенку. Хочется, чтобы в них было все самое лучшее – опыт, знания, внимание к деталям. Для нас таким проектом стал бизнес-центр АВИУМ. Несмотря на то, что он реализуется по программе масштабных инвестиционных проектов, для команды это гораздо больше, чем просто очередной объект. В нем мы собрали лучшие компетенции, накопленные за 16 лет работы и более чем на 4 млн кв. м реализованной недвижимости: сильную архитектуру, качественное благоустройство, современные инженерные решения и продуманную сервисную составляющую.
Поэтому одним из первых шагов стало обращение к CORE.XP. Мы честно сказали: «Помогите нам понять наших будущих резидентов. Для кого мы строим этот бизнес-центр? Какие ожидания и сценарии работы должны учитывать уже сегодня?» Именно с ответа на эти вопросы началась работа над сервисной концепцией проекта.
Почему АВИУМ — уникальная история
Местоположение. Это территория Большого Сити, но не проблемный район Шелепихи, где всё ещё должно развиваться. А уже сформированный район с 260 тысячами жителей в радиусе доступности. Транспортная доступность уникальная: 25 минут до центра, 35 минут до Шереметьево, минута от МЦК Зорге. Плюс — расположение в жилом массиве. Районные офисные центры — это сейчас один из главных трендов.
Последние годы стали непростыми для всего девелоперского рынка. Высокая стоимость финансирования заставляет застройщиков искать дополнительные источники наполнения эскроу-счетов, поэтому значительная часть новых офисных проектов реализуется через продажу отдельных лотов.
В результате на рынке сформировалась интересная ситуация. Частные инвесторы активно покупают небольшие офисные блоки, однако крупным арендаторам по-прежнему нужны целые этажи и большие пространства площадью от 1 000 до 3 000 кв. м. Именно такого предложения становится все меньше.
Объемы продаж офисов в нарезку настолько велики, что один из крупнейших игроков рынка, компания «Парус», в частной дискуссии очень точно описала ситуацию: «Столько нотариусов нет, чтобы продать это всё в нарезку». За этой шуткой скрывается серьезный тренд — рынок все активнее дробит качественные офисные площади на небольшие лоты.
При этом спрос со стороны крупных арендаторов никуда не исчезает. По нашим оценкам, из заявленных к вводу до 2030 года объемов офисной недвижимости лишь около 500 тыс. кв. м останутся доступны для аренды — это порядка 7% от общего объема нового предложения.
Фактически рынок постепенно сталкивается с дефицитом качественных крупных офисных пространств для аренды.
Рождение гибридной модели
Мы попытались сбалансировать интересы двух сторон, которые традиционно существуют отдельно друг от друга. Инвестору нужен потенциал роста стоимости актива, а рынку — качественные офисные пространства для долгосрочной аренды. Именно на пересечении этих интересов и родилась идея гибридной модели.
Вместе с CORE.XP мы проанализировали рынок и увидели, что сегодня не хватает качественных инвестиционных инструментов с понятной логикой формирования доходности и надежным базовым активом. В результате была разработана гибридная модель фонда. Она сочетает две стратегии: на первом этапе доходность формируется за счет роста стоимости актива в процессе девелопмента, а после ввода объекта в эксплуатацию фонд переходит к генерации стабильного арендного дохода. Именно этот подход лег в основу модели АВИУМ.
Трёхфазовая доходность
Наш фонд даёт инвестору три фазы дохода:
- Входной дисконт — первые пайщики заходят по цене ниже рыночной. Дисконт фонда — от 13% до 22% к рынку. Мы заходим на стадии котлована, оптом, с оптовой скидкой.
- Рост стоимости квадратного метра — пока строится офис, метр дорожает. Это девелоперская составляющая.
- Арендная доходность — после ввода объекта в 2028 году площади сдаются в долгосрочную аренду на 7 лет с индексацией. Стабильный денежный поток.
Почему инвестор скажет «да»
Вместе с CORE.XP мы заключили эксклюзивный договор на брокеридж и уже сейчас понимаем, кто может стать будущими резидентами АВИУМ и на каких условиях будет формироваться арендный поток. Это дает гораздо более высокий уровень прогнозируемости по сравнению со многими другими проектами.
Второй важный фактор – ликвидность. Паи фонда торгуются на Московской бирже, поэтому каждый сможет сам определить свою стратегию. Можно выйти после девелоперского этапа и зафиксировать полученную доходность, а можно остаться в фонде и получать арендный доход после ввода объекта в эксплуатацию.
При этом вся финансовая модель была дополнительно проверена вместе с нашими банковскими партнерами, включая ВТБ. Нам было важно убедиться, что она устойчива и реалистична на каждом этапе реализации проекта.
Резюме
В итоге получился продукт, которого на рынке до сих пор не было. Он сочетает возможности девелопмента и преимущества арендной модели, позволяя получать доход как от роста стоимости актива, так и от последующего денежного потока.
Целевая доходность фонда составляет 32,4% ROI, при этом все вопросы управления объектом берут на себя профессиональные участники рынка.
Для нас также было принципиально важно сохранить целостность проекта. Вместо множества собственников небольших офисов мы создаем качественный арендный продукт для крупных компаний, заинтересованных в долгосрочном размещении. Это делает объект более устойчивым и привлекательным в долгосрочной перспективе.
Сегодня мы видим высокий интерес к этой модели и считаем, что она очень точно отвечает запросу рынка.
