Директор по развитию ОЭЗ «Максимиха» — о том, как меняется рынок индустриальной недвижимости, почему производственные проекты требуют длинного горизонта планирования и в чем преимущества особых экономических зон.
На недавней дискуссии Core.XP, посвященной рынку индустриальной недвижимости, эксперты обсудили не только показатели инвестиционной активности, но и то, как меняется логика принятия решений у компаний, запускающих новые производства.
Мы поговорили с Романом Мусиным, директором по развитию ОЭЗ «Максимиха», о том, каков профиль современного инвестора и почему спрос на комплексную индустриальную инфраструктуру продолжает расти.
О резидентах и их горизонтах планирования
Наши клиенты мыслят стратегически и принимают решения с учетом долгосрочного горизонта планирования. Запуск производства площадью 20-30 тыс. кв. м — это инвестиционный проект стоимостью порядка 1,5 — 2 млрд рублей. И резиденты, как правило, хорошо понимают масштаб таких вложений: объект создается не на несколько лет, а на десятилетия. При этом размещение в готовой индустриальной инфраструктуре позволяет быстрее выйти на полную мощность и сократить срок окупаемости проекта.
Несмотря на текущую экономическую ситуацию, мы продолжаем получать в среднем по одному новому обращению в день от компаний из самых разных секторов. Среди них: игроки из области e-commerce, предприятия обрабатывающей промышленности, производители товаров повседневного спроса и многие другие. Это говорит о том, что бизнес активно рассматривает развитие производства на индустриальной площадке как стратегическое направление.
Именно поэтому сегодня особые экономические зоны становятся особенно востребованными. Они позволяют воспользоваться налоговыми преференциями, получить готовую инфраструктуру для реализации проекта и снизить издержки.
О прозрачности и «голубом океане»
Сейчас ситуация такова, что, несмотря на высокий интерес к производственной недвижимости, системной аналитики по этому сегменту пока немного. Из-за этого рынку не хватает прозрачности и понятных ориентиров для участников. При этом экспертные оценки показывают масштаб его потенциала: на данный момент лишь около 20% производственных компаний в России располагаются в профильных помещениях.
Сегодня важно не просто предложить клиенту земельный участок — бизнесу необходим комплексный продукт: подготовленная площадка, инженерная инфраструктура, транспортная доступность и понятные сроки реализации проекта.
Нередко наши резиденты рассказывают, что раньше, до присоединения к ОЭЗ, им приходилось самостоятельно решать вопросы строительства дорог, подключения инженерных сетей и подготовки территории. Мы стремимся избавить инвесторов от этих задач, предлагая готовое решение.
Ведь когда компании нужен офис, она выбирает готовый объект и арендует помещение, а не строит для себя здание. На мой взгляд, промышленникам стоит следовать той же логике — выбирать уже готовые площадки, чтобы сконцентрироваться на развитии бизнеса.
При этом рынок индустриальной недвижимости все еще остается «голубым океаном»: спрос на качественные производственные площадки растет, а предложение по комплексным решениям только формируется. Поэтому мы видим здесь большие возможности — как для собственного продукта, так и для рынка в целом.
О скорости сделок и международных инвесторах
В промышленной недвижимости решения принимаются особенно взвешенно. Прежде чем перейти к сделке, компании в среднем не меньше года оценивают проект, его экономику и перспективы развития. А выбор локации, как правило, осуществляется на финальной стадии.
Международные инвесторы, значительная часть которых сегодня приходит из Китая, действуют еще более методично. Для них процесс принятия решения может занимать до двух лет: они тщательно оценивают перспективы проекта, продумывают сценарии развития и заранее планируют дальнейшее расширение. В этом смысле особая экономическая зона с налоговыми льготами и готовой инфраструктурой хорошо соответствует их стратегии.
О коллаборациях и развитии региона
Мы предлагаем не просто квадратные метры, а комплексную экосистему для эффективной работы производств. Поэтому активно развиваем партнерские проекты и всегда открыты к сотрудничеству.
Сегодня свободных площадок для размещения индустриальных объектов в Москве крайне мало, поэтому развитие промышленности закономерно смещается в Московскую область. Мы видим высокий интерес бизнеса к этому направлению и считаем, что рынок здесь находится на этапе активного формирования.
Несколько фактов о «Максимихе»
- Особой экономической зоне «Максимиха» — 6 лет (работает с 2020 года).
- Это крупнейшая частная ОЭЗ на территории Московского региона (площадь — 2236 га). Всего в России действует 61 ОЭЗ, большинство из них — государственные.
- Уже реализовано порядка 10% от общего объема проекта.
- Крупнейший клиент на сегодняшний день — Wildberries.
- «Максимиха» активно взаимодействует с архитекторами: сейчас на территории ОЭЗ реализуется проект по созданию концепт стора совместно с известным московским бюро.
