Александр Воронков, генеральный директор УК «Тетис Капитал» — по итогам конференции CORE.XP
На конференции CORE.XP рынок коммерческой недвижимости впервые по-серьёзно заговорил о паевых фондах. Почему именно сейчас? Почему офисы, а не логистика? И куда, в конце концов, сам генеральный директор управляющей компании вкладывает собственные деньги? Отвечает Александр Воронков.
Недвижимость обгоняет рынок
Паевые фонды недвижимости — инструмент для российского частного инвестора всё ещё новый. Но на западных рынках он давно известен: это аналог наших ЗПИФ, где в базе лежат реальные объекты. И именно эта «бетонная» природа актива определяет всё.
Недвижимость всегда следует за инфляцией, за индексацией. На длинном горизонте она стабильно переносит доходы инвесторам. Если посмотреть на графики фондовых индексов — акции, облигации, ОФЗ, — то, как ни странно, индекс фондов недвижимости обгоняет по доходности операционные индексы. О чём это говорит? О том, что доходность здесь заложена в самом базовом активе.
Когда мы инвестируем в долговые инструменты, мы несём риск платёжеспособности эмитента. Когда инвестируем в недвижимость — понимаем: за паем стоит конкретный объект, у него есть терминальная стоимость, и наши инвестиции в той или иной степени возвратны. Не говоря уже о том, что объекты сдаются в аренду, а спрос на аренду существовал и будет существовать всегда.
Почему офисы, а не склады
Логичный вопрос: почему мы выбрали именно офисы?
На рынке сегодня много фондов, сформированных на базе логистической недвижимости. И это понятно: рост ставок, рост арендованных площадей, разворот экономики с Запада на Восток — всё это подстегнуло спрос на склады. Но сегодня мы видим, что фонды с логистикой начали снижать темпы роста доходности: ставки аренды притормозились, в каких-то сегментах даже откатились назад. Переожидание большого спроса привело к тому, что логистика в своих объёмах начала опережать спрос. Работают только региональные проекты, где действительно есть дефицит логистических центров.
А вот офисных фондов на рынке почти нет. И мы посмотрели на этот актив новым взглядом. Офисы возрождаются — и с точки зрения спроса, и с точки зрения доходности. К моменту завершения строительства они будут востребованы. Поэтому, неся ответственность перед будущими инвесторами, мы приняли решение проинвестировать именно в офис. Выкупили по договорённости с застройщиком самые топовые этажи — с 26-го по 30-й.
Комбинированная модель и три слоя защиты
Мы сделали модель, которой сегодня на рынке практически нет: комбинированную. В отличие от активов, уже представленных инвесторам, у нас есть девелоперская фаза с последующей арендной. В девелоперской фазе всегда заложен больший риск — но, соответственно, и большая доходность.
Оценивая соотношение риск/доходность, мы поняли, что конкретные факторы нашего проекта позволяют эти риски существенно нивелировать. И здесь — три ключевых слоя защиты.
Первый. Это программа РНТ. У застройщиков, ведущих активную стройку жилых кварталов, — очень высокие обязательства перед правительством Москвы по освоению выделенных территорий.
Второй. Строительство идёт в рамках 214-ФЗ. В состав активов фонда куплены договоры долевого участия — то есть мы работаем в полностью прозрачном правовом поле.
Третий. Локации. Те, которые мы выбрали и утвердили, сами по себе являются фактором снижения риска.
Куда я инвестирую свои деньги
Меня часто спрашивают: а куда вы вкладываете собственные средства?
Отвечу честно: у меня разношёрстный портфель. В нём есть депозиты, есть облигации — самые разные, есть акции. А вот паёв в паевых фондах нет. Причина простая: у меня внутренний конфликт интересов, я генеральный директор управляющей компании и не считаю этичным приобретать паи.
Но если смотреть на паи как на инструмент — это, на мой взгляд, будущее нашего рынка. На развитых рынках они занимают до трети инвестиционных портфелей. У нас пока объёмы малы, над рынком нависает триллион рублей депозитов и вкладов. Но как только ключевая ставка начнёт снижаться и экономика восстановится, эти деньги перетекут на фондовый рынок. И именно паевые фонды заберут львиную долю — потому что под ними реальный актив, а не обещания эмитента.
Рисков как инструмента почти нет
Говоря о рисках, хочу подчеркнуть: рисков именно как инструмента — практически нет. Наш рынок хорошо регулируется Банком России, ведётся глубокий тотальный надзор за деятельностью управляющих компаний. Рынок находится под мониторингом независимых специализированных депозитариев, также имеющих лицензию ЦБ. Допуск к торгам на Московской бирже проходит жёсткий реценз: мы представляем большой инвестиционный меморандум, в котором раскрываем всё — от структуры актива до логики его оценки.
Крупные управляющие компании, и мы в их числе, заинтересованы в одном: заработать честное имя, принести на фондовый рынок качественный финансовый продукт и получить свою норму прибыли от услуг доверительного управления. Это и есть главный гарант для инвестора.
