Ожидает ли рынок Санкт-Петербурга взлёт или падение? Прогноз по рынку жилья и реальной динамике спроса от Виктора Платонова, руководителя агентства ЭВО
Вопрос, который я чаще всего слышу от клиентов и инвесторов с начала года: что будет с ценами на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2026 — рост, стагнация или падение?
Сразу скажу: рынок сейчас не про эмоции и не про везение. Он про математику сделки, структуру спроса, ипотечные условия и ограниченность предложения. Чтобы закрыть вопрос прогнозов, подготовил практический прогноз по ценам на квартиры в СПб, основанный на динамике последних лет, текущих рыночных параметрах и опыте агентства недвижимости ЭВО.
Короткий прогноз по ценам на недвижимость в СПб в 2026 году
Если убрать шум и оставить только базовые факторы, картина выглядит так:
Существенного падения цен на жильё в Санкт-Петербурге в 2026 году я не ожидаю.
Базовый сценарий — умеренный рост стоимости квартир примерно на 4–7 % за год, то есть в пределах инфляционного коридора.
Это не сценарий ценового скачка — это сценарий спокойного движения вверх при выборочном росте по ликвидным сегментам.
Почему рынок жилья Петербурга не спешит дешеветь даже при снижении спроса
Многие рассуждают линейно: спрос снизился — цены должны упасть. В недвижимости это работает иначе.
На практике при охлаждении спроса мы обычно видим:
- увеличение сроков продажи квартир
- расширение диапазона торга
- больше переговоров и альтернативных сделок
- часть продавцов снимает объекты с экспозиции
- сделки проходят, но медленнее
То есть рынок сначала уходит в ценовую паузу, а не в обвал. Номинальная стоимость квадратного метра корректируется редко и неравномерно.
В Санкт-Петербурге это особенно заметно из-за ограниченного предложения в сильных локациях.
Что происходит с рынком недвижимости Санкт-Петербурга сейчас
После активного роста 2021–2024 годов рынок жилья СПб вошёл в более спокойную фазу. Я бы назвал её фазой структурной перестройки.
По итогам последнего периода мы наблюдаем:
- рост числа обменных и альтернативных схем
- более жёсткий отбор объектов покупателями
- заметное расслоение по ликвидности
- усиление роли торга — в среднем 3–5 %
Важно: это не кризис рынка недвижимости Петербурга. Это переход от перегретой фазы к сбалансированной.
К концу последнего отчётного периода уже видны признаки частичного восстановления активности покупателей.
Как менялись цены на квартиры в СПб: новостройки и вторичный рынок
Чтобы понять прогноз цен на 2026 год, нужно смотреть на динамику квадратного метра за предыдущие периоды.
Новостройки Санкт-Петербурга: рост выше среднего
Первичный рынок в Петербурге рос быстрее вторичного.
По сегментам:
Бизнес-класс:
- около 450–460 тыс. ₽ за м²
- годовой прирост порядка 10 %
Комфорт-класс:
- в районе 260+ тыс. ₽ за м²
- рост около 7 %
В целом по новостройкам СПб:
- средняя цена выросла с ~280 тыс. ₽ до диапазона 300–320+ тыс. ₽ за м²
- бюджеты сделок прибавили примерно 1,5 млн ₽
Причины понятны: удорожание строительства, этапность вывода корпусов и дефицит проектов возле метро и крупных транспортных узлов.
Вторичный рынок квартир в Петербурге: медленнее, но устойчиво
Вторичное жильё ведёт себя спокойнее, но тоже без провалов.
Типовая динамика:
- прирост около 9–10 % в год
- средняя цена предложения — порядка 230+ тыс. ₽ за м²
- высокая доля альтернативных сделок
Вторичный рынок быстрее реагирует на условия ипотеки, но его поддерживает спрос на готовое жильё и возможность быстрой сделки.
Главные факторы, которые будут влиять на цены на жильё в 2026 году
Теперь — к ключевым драйверам. Именно они формируют прогноз цен на недвижимость в Санкт-Петербурге.
Ипотека и доступность кредита
Ипотека остаётся главным рычагом рынка квартир.
Даже умеренное снижение ставок обычно даёт:
- расширение круга одобренных заёмщиков
- возврат части отложенного спроса
- рост числа сделок в массовом сегменте
Важно понимать: рынку не обязательно нужны «дешёвые» ставки. Достаточно устойчивого тренда на их снижение от пиковых значений.
Инфляция и стоимость квадратного метра
Недвижимость в России исторически движется рядом с инфляцией — иногда чуть выше, иногда на её уровне.
Ожидаемые ориентиры:
- инфляционный диапазон порядка 5–6 %
- постепенное движение к более низким значениям к концу года
Это означает, что номинальные цены на квартиры в СПб статистически чаще растут, чем снижаются, если нет внешнего шока.
Простой пример: квартира за 10 млн ₽ при росте на 5 % — это уже 10,5 млн ₽ в горизонте года без изменения характеристик объекта.
Ограниченность предложения в Петербурге
Санкт-Петербург — не «резиновый» рынок застройки.
Мы видим:
- дефицит участков в развитых районах
- точечный формат новых проектов
- конкуренцию за сильные локации
- стабильный приток населения
Одновременно покупатель стал требовательнее: планировки, транспорт, состояние дома, юридическая чистота — всё это влияет на скорость продажи и цену.
В результате разрыв между ликвидными и слабыми объектами только растёт.
Какие квартиры в Санкт-Петербурге имеют наибольший ценовой потенциал
По структуре сделок и реальному спросу быстрее рынка обычно растут:
- квартиры комфорт- и бизнес-класса
- жильё рядом с метро
- объекты с готовой отделкой
- функциональные планировки 35–70 м²
- новые проекты с ограниченным предложением
Слабее чувствуют себя:
- переоценённые объекты
- квартиры без конкурентных характеристик
- сложные по планировке форматы
Практический прогноз: как будут вести себя цены на недвижимость в СПб в 2026 году
Если собрать все параметры вместе — динамику цен, инфляцию, предложение, структуру сделок — получаем следующий базовый сценарий:
Рынок недвижимости Санкт-Петербурга в 2026 году — это сценарий умеренного роста без резких скачков.
Ориентир:
- рост цен на квартиры: 4–7 % за год
- движение вблизи инфляции
- точечный опережающий рост в ликвидных сегментах
Поддержку дают:
- возможное поэтапное снижение ипотечных ставок
- дефицит качественных объектов
- инвестиционный спрос на ликвидные форматы
- инфляционная индексация стоимости жилья
Частые вопросы о ценах на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2026 году
Стоит ли ждать снижения цен на квартиры в Санкт-Петербурге в 2026 году?
По текущей структуре рынка предпосылок для массового снижения цен нет. Возможны точечные корректировки по переоценённым объектам, но по ликвидным квартирам базовый сценарий — не падение, а умеренный рост в пределах инфляции.
На сколько в среднем могут вырасти цены на недвижимость в СПб в 2026 году?
Ожидаемый диапазон — около 4–7 % за год, зависит от инфляционного роста. Это усреднённая оценка по рынку. Отдельные сегменты — например, качественные новостройки у метро или функциональные квартиры среднего метража — могут прибавлять быстрее.
Что будет расти быстрее — новостройки или вторичный рынок?
С высокой вероятностью новостройки сохранят более высокую динамику за счёт себестоимости строительства и ограниченного предложения в хороших локациях. Вторичный рынок будет расти спокойнее, но ликвидные объекты также останутся в плюсе.
Может ли дешёвая ипотека снова резко разогнать цены?
Резкий скачок возможен только при быстром и значительном снижении ставок. Базовый сценарий — постепенное смягчение условий кредитования, которое поддержит спрос, но не приведёт к перегреву рынка.
Есть ли смысл откладывать покупку квартиры в ожидании “лучших цен”?
Ожидание оправдано только если нет готовности к сделке по финансам или объекту. С точки зрения рыночной динамики вероятность того, что цены заметно снизятся по всему рынку, сейчас ниже, чем вероятность плавного роста. Поэтому решение лучше принимать исходя из параметров конкретной сделки, а не из ожиданий общего обвала.
Итог: чего ждём от рынка недвижимости Санкт-Петербурга в 2026 году
Рынок квартир в Санкт-Петербурге в 2026 году, по моей оценке, останется устойчивым. Мы не видим предпосылок для обвального снижения цен, но и фазы перегрева тоже не ожидается.
Главная стратегия для покупателя и продавца — считать экономику конкретной сделки, а не ждать крайних сценариев. Сейчас выигрывают не те, кто угадывает «дно» или «пик», а те, кто правильно оценивает параметры объекта и условия входа.
