Весна 2026 года на первичном рынке Москвы проходит в режиме большого замедления. После бурного роста 2024-2025 годов, когда квадратный метр в массовом сегменте прибавил десятки процентов, динамика цен резко сбавила обороты. В феврале-марте 2026 удорожание составило всего 0,2-2% в месяц. В отдельных локациях и классах на масс-маркете наблюдалась стагнация или даже локальное снижение в пределах 1%.
Спрос при этом просел существенно: количество сделок в феврале-марте 2026 г. упало на 40% относительно пиковых показателей декабря 2025 г.
Почему рост цен замедлился
Хотя Москва зависит от семейной ипотеки не так сильно, как регионы, ужесточение условий программы все же мощно ударило по столице. С февраля 2026 г. система стала строже: ввели схему «один льготный кредит на семью» супруги стали обязательными созаемщиками.
В результате покупки по программе резко просели, а общая доля ипотечных сделок на первичке Москвы снизилась примерно на 10% за I квартал 2026 г. В такой ситуации наращивать цены просто нереально, тем более что рыночные ставки держатся на высоком уровне. Застройщики, напротив, компенсируют спад спроса субсидиями, рассрочками и акциями — скидки сейчас встречаются все чаще, глубина дисконта доходит до 10% (а иногда и больше).
При этом сам спрос невозможно сгенерировать только «продуктовыми изысками»: на какое-то время он почти исчерпался. Ажиотаж конца 2025 г., вызванный грядущими изменениями семейной программы, «съел» покупки I-II кварталов 2026-го. Опять же: плохой фундамент для роста цен.
Тем временем объем предложения не растет. Хотя некоторые застройщики вывели на столичный рынок новые проекты, прирост фактически нулевой: свежие метры просто компенсировали лоты, выкупленные в IV квартале 2025 года. Чем не фактор роста цен? Предложение стагнирует, самые доступные квартиры сразу раскупают.
Но на короткой дистанции быстрое вымывание ликвидных лотов не приводит к органическому удорожанию вообще всех лотов. Оно провоцирует структурный сдвиг: рост среднего чека по рынку.
Допустим, застройщик распродал все лучшие и самые дешевые квартиры. Теперь у него остались только более дорогие и/или чуть менее интересные по характеристикам. Ему их надо как-то продать. Этого не сделать, раздувая их стоимость.
Замедление цен в итоге — закономерный процесс, но, скорее всего, краткосрочный тренд.
Прогноз до конца 2026 года: три сценария
Наиболее вероятный сценарий — умеренный рост на 6-10% в среднем по новостройкам Москвы. В бизнес- и премиум-сегментах — 8-12% к концу года.
Драйверами удорожания будут:
- Постепенное вымывание самых ликвидных лотов (оно увеличивает средние цены)
- Структурный дефицит в комфорт-классе (в старой Москве его почти не осталось, идет перекос в бизнес- и премиум-класс)
- Возможное смягчение монетарной политики ЦБ во второй половине года.
Скидки сохранятся, но их глубина будет постепенно снижаться.
Впрочем, возможен и оптимистичный сценарий для застройщиков. Если Центробанк к июлю снизит ставку до 13%, рыночная ипотека начнет оживать, придет новая волна отложенного спроса. В итоге за год новостройки Москвы могут подорожать на 15%.
А если ситуация будет развиваться по пессимистичному сценарию, замедление продлится до декабря, а рост цен в годовом выражении не превысит 7-8%. Обвала при этом точно не будет — высокая себестоимость строительства и ограниченность новых стартов не позволят ценам существенно просесть.
Что и когда покупать
Текущий момент (весна, начало лета) — хорошее окно. Высокий уровень скидок и рассрочек позволяет зафиксировать выгодную реальную цену. Если ждать долго не хочется, стоит смотреть объекты на стадии монтажа окон/фасадов. На более поздних этапах, когда уже идет отделка или благоустройство, цены совсем высокие.
В любом случае, предпочтение надо отдавать проектам с развитой внутренней инфраструктурой, качественной отделкой и современной средой — они лучше сохраняют ликвидность в долгосрочной перспективе.
Бизнес-лайт и бизнес-класс демонстрируют наибольшую устойчивость: спрос здесь просел меньше, а ценность за счет локации, сервисов и качества среды выше.
В комфорт-классе Новой Москвы при этом больше акций: это важно учесть, если максимальная экономия — в приоритете.
Если ключевая ставка начнет заметно снижаться во II-III квартале, отложенный спрос быстро вернется, и самые ликвидные лоты (особенно в хороших локациях) уйдут первыми. Покупка весной и в начале лета 2026 г. позволит воспользоваться текущими условиями и избежать возможного ускорения цен осенью.
