Оценка недвижимости: проблема или созидание

Оценка недвижимости — это не просто «прикинуть цену», а сложный процесс, который может выполняться разными способами в зависимости от цели: для себя, для банка (ипотеки) или для суда. Давайте разберем методы оценки, которые используются на практике.

Сравнительный подход (Рыночный)

В профессиональной среде и согласно федеральным стандартам оценки (ФСО), наиболее объективным и фундаментальным подходом считается Сравнительный подход, а именно — метод сравнения продаж.

Это «золотой стандарт» для оценки рыночной стоимости типовых объектов на активном рынке (например, квартир, частных домов, земельных участков). Это самый популярный и понятный метод. Его суть: «Объект стоит столько, за сколько были проданы похожие объекты». Суть метода — оценщик или риелтор ищет на рынке максимально похожие аналоги в том же районе, с тем же количеством комнат, этажностью, состоянием ремонта которые были проданы.

Это основной инструмент для определения рыночной цены.

Существуют еще методы, но на них в контексте публикации я не буду подробно останавливаться, а лишь упомяну:

• Затратный подход — метод отвечает на вопрос: «Сколько будет стоить построить точно такой же объект с нуля сегодня?». 
• Доходный подход — метод смотрит на недвижимость как на инвестицию. Он отвечает на вопрос: «Сколько денег этот объект принесет владельцу в будущем?».
• «Быстрая» оценка (Автоматизированная) – не совсем метод, а скорее профессиональный подход, но самый доступный для обычного человека. Вы вводите параметры квартиры (адрес, метраж) в онлайн-калькулятор на сайте недвижимости (Циан, Авито и т.д.). Алгоритм анализирует базу данных и выдает среднюю цену похожих объектов.

«Объект стоит столько, за сколько были проданы аналогичные объекты»

Вопрос:

Существует ли сейчас база данных проданных объектов недвижимости, которой было бы достаточной для экспертизы и на базе которой возможно производить оценку?

Ответ:

«Не существует единой государственной открытой базы данных всех сделок с ценами»

Или я ошибаюсь? Ведь есть информация о переходе права собственности доступная через выписки из ЕГРН. Но в них отсутствует цена сделки. Значит не ошибаюсь!

Какие основные источники данных о реальных сделках?

Базы данных онлайн-агрегаторов — основной инструмент для быстрой оценки. Крупнейшие игроки рынка накапливают массивы данных через партнерские программы с банками (ипотека), агентствами недвижимости и застройщиками. Когда сделка проходит регистрацию или оформляется ипотека, информация о ней попадает в эти системы.

Что там можно увидеть:

• Факт продажи объекта (адрес, дата).
• Реальная цена сделки (это самое ценное).
• История изменения цены в объявлении.
• Параметры квартиры (площадь, этаж, ремонт).

Банк данных Росреестра (ФГИС ЕГРН) — первоисточник информации о самих сделках. Открытые данные Росреестра позволяют узнать о факте смены собственника, дате сделки и обременениях. Однако официальная выписка из ЕГРН не содержит цену сделки.

Внутренние базы агентств недвижимости и банков — у крупных агентств и банков есть свои собственные накопленные архивы, в которых ведется учет всех своих сделок за десятилетия. Доступ к этим архивам и информации находящихся в них один из самых спорных и не обсуждаемых вопросов. Банки же обладают самой точной информацией, так как их базы данных содержат реальные суммы кредитов/продаж.

Да, базы данных существуют. Но это не один «волшебный сайт», а совокупность профессиональных инструментов, доступ и информационная объективность которых под большим вопросом и как следствие понятие ДОСТАТОЧНОСТИ довольно спорно.

Промежуточный итог

Отсутствие единой базы — это не преграда, а профессиональный вызов. Оценщик действует как детектив: собирает информацию из десятков источников, анализирует динамику цен, применяет статистические методы и свой опыт для определения наиболее вероятной рыночной стоимости.

Поэтому результат работы оценщика — это не просто среднее арифметическое цен из объявлений, а обоснованное экспертное мнение, сформированное на основе комплексного анализа всей доступной информации (доступной но не достаточной).

Метод управляемой конкуренции как метод оценки

Аукцион – метод управляемой конкуренции. Это два слова, которые идеально описывают суть. Ты не просто ждёшь покупателя, ты создаёшь условия, при которых покупатели начинают конкурировать друг с другом, тем самым поднимая цену до максимума. Если итоговая цена устроила стороны – сделке быть. Если условия сделки не устраивают стороны, продавец все равно узнал максимальную цену своего объекта на данный момент.

Как вам такая мысль: «Продавцов на рынке не бывает (или это довольно редкое явление). Продажа это лишь путь поиска того финансового эквивалента, который собственник здесь и сейчас может выручить в результате сделки для решения своей будущей задачи (приобретения чего-либо)»? 

Итогов пути два:

• Денег хватает для поставленной задачи, и он идет в сделку 
• Денег не хватает для поставленной задачи, и он теперь четко знает СКОЛЬКО НЕ ХВАТАЕТ

Проведите эксперимент – задайте вопрос собственнику объекта: «Хочешь ли ты в кротчайшие сроки узнать сколько стоит твой объект?». Положительный ответ не заставит себя ждать.

Аукцион по продаже принадлежащего РЖД небоскреба Moscow Towers в «Москва-Сити» — «К установленному извещением и документацией о торгах сроку… не подано ни одной заявки на участие в торгах, в связи с чем процедура проведения торгов не состоялась» — зато РЖД теперь знает что его актив столько не стоит.

Очень странно почему ведущие маркетплейсы запретили такие формы решения задач собственников недвижимости. Однако разрешены классические государственные торги и при этом запрещены торги, проводимые по методу Санкина. Странный подход, не находите?

А ведь аукцион сейчас практически единственная модель формирования честной цены. Цены, сформированной не методами оценки, а самими участниками рынка недвижимости – продавцом и покупателем, спросом и предложением.

У нас есть все инструменты, апробированные ранее в пилотном проекте с ЦИАН. Сервис PUSH-KA как единая и проверенная в пилотном проекте платформа для автоматизированной выгрузки. Платформа недвижимости журнал ДОМ как единый информационный источник профессионального сообщества и аукционного движения. Академия Санкина как единый обучающий центр. Агентство Санкина как единый риелторский оператор.

А самое важное что есть потребность в таком формате. Потребность у физического лица – собственника, потребность у Девелопера. Потребность динамично меняющегося, сложного для всех рынка.

Может маркетплейсам недвижимости прекратить игнорировать аукционы как явление и вернутся к диалогу с профессиональным сообществом перестроив модель с «выгодно мне» на «нужно рынку»?

Ведь любой аукцион от состоявшегося до не состоявшегося исключительно информативный процесс, в результате которого получена стоимость объекта здесь и сейчас. Оценка объекта ПРОИСХОДИТ в любом случае и именно сторонами торгов — продавцом и покупателем/спросом и предложением. А эти данные еще один информационный источник для оценки на ряду с уже имеющимися. И на мой взгляд этот источник информации один из самых надежных.

Именно этим вопросом я и завершу данную публикацию.

Есть вопросы о покупке?

Для нас безупречная репутация — это главный актив и фундамент доверия. Мы убеждены, что в мире недвижимости ценность сделки определяет не только объект, но и личность того, кто стоит за ним.

Мы приглашаем вас не просто к покупке или продаже, а к сотрудничеству. В лице нашей команды вы найдёте не рядового эксперта, а надёжного партнёра и опытного стратега, для которого ваш комфорт и уверенность — высший приоритет.

Покупка или продажа недвижимости — сложный процесс. Получите консультацию эксперта, чтобы принять верное решение

Задайте вопрос специалисту