Серийный предприниматель Оскар Хартманн выступил на Жилищном Конгрессе и рассказал о прогнозах на 2026 и когда лучше инвестировать в недвижимость? Редакция журнала Дом внимательно слушала и опубликовала главные тезисы.
Какой лучший день? — Сегодня!
Когда же начнутся хорошие времена? Когда будет понятно что строить? Будут дешевые деньги? Будет доступный рынок труда? Люди будут хорошо и легко на нас работать за зарплату меньше чем курьер в Москве?
У меня есть друг, который очень давно (более 10 лет) хочет делать свой проект — и в феврале 2020 он мне звонит и говорит: “Оскар, как хорошо, что я ничего не сделал. Потому что сейчас бы все поломалось… Коронавирус же”.
Но в 2016 году в Германии мы запустили быструю доставку продуктов и построили дешёвые магазины с доставкой за 15 минут. В 2016–2017 годах мы начинали с одного города, затем постепенно расширялись. У нас были большие сложности: курьеры дорогие, средний чек низкий, новый формат недвижимости делал бизнес непростым. И вот наступает 2020 год, и он решает многие наши проблемы. Немцев перевели на дистанционную работу, и единственный способ получить продукты — наше предложение. Без маркетинга рост выручки увеличился в три раза, средний чек вырос на 60%. Все города сразу стали прибыльными.
Но и здесь возникла проблема — в том же году открылось 32 конкурента. Все поняли, что тема перспективна, и начали строить конкуренцию. Одни из них — самая богатая семья в Германии — вложили около 200 млн евро, чтобы соперничать с нами: они забрали у нас сотрудников, пытались отобрать клиентов. Конкуренция была очень жесткой.
К концу 2020 года эта семья подошла к нам с заявлением: «Мы потратили 200 миллионов евро, но мы даже треть вашего объема не достигли. У нас ужасные цифры юнит -экономики. Все хуже чем у вас. Мы посчитали, что нам нужно еще 1 млрд евро потратить, чтобы догнать вас. Поэтому предлагаем купить вас за 1 млрд евро кэшем… На что мы вежливо согласились!!!
Своевременность — черта предпринимателя
Когда приходит огромная волна, которая позитивно меняет рынок, на ней серфят те, кто начинал за 5 лет до того как волна пришла. Когда те, кто начинает дергаться, когда волна уже пришла, — кушают пену. У них ничего не получается. И так каждый раз.
По сути я 25 лет в бизнесе и 12 лет в недвижимости. И так каждый раз. Хорошие времена, плохие времена, стабильные. Никто не может предсказать эти цифры. Я когда окончил садик, рухнул Советский Союз. Когда оакончил школу — рухнули «Доткомы» (dot-com) — это компании, чья бизнес-модель полностью построена на работе в интернете. Когда окончил университет — в 2008 случился мировой кризис. У меня очень плохой тайминг по жизни.
Когда в нулевых я построил первый интернет магазин спортивного питания и строительных материалов в Германии, я вырос до оборота в 2 млн долларов в 11 классе, потому что просто не знал и не осознавал, что доткомы рухнули и наступил кризис. Мы тогда ещё не читали новости четыре часа в день, как сейчас. Поэтому на счастье были в неведении.
Когда в 2008 году рухнул рынок недвижимости, он затем довольно быстро восстановился. Какие были прогнозы на коронавирусный 2020 год? Что недвижимость просядет от -10% ВВП до -40% ВВП. Все говорили о полном крахе. А что получилось на самом деле? Сфера недвижимости быстро восстановилась. Коммерческая недвижимость вновь стала востребованной, офисы вернулись на рынок, а торговые центры второй год подряд показывают двузначный рост посещаемости.
Прогнозы рынка недвижимости
Где же все эти аналитики? Они вообще приносили извинения? Когда я поступил в университет в Германии, никогда не забуду первый день: профессор объяснил очень просто, что мы не можем даже прогнозировать погоду на три дня. Я часто летаю на вертолётах, и даже погоду не могу спрогнозировать на три дня вперёд.
Что же нужно делать с рынком недвижимости и когда в него инвестировать? Ответ прост. Заработал немного денег — купил первый кирпич. Взял кирпич — поставил его на фундамент. Немного денег — поставил второй кирпич. И пока ты ставишь кирпичи, ты создаешь ценности. Пока работаешь — строишь дом своими руками. Сейчас в Германии у большинства русских немцев свои дома, а немцы 65% арендуют. Они не понимают: почему эмигранты из Казахстана живут в своих домах, тогда как 65% немцев жилье арендуют.
Средняя компания строится около 20 лет. За эти 20 лет точно бывает два кризисных периода. Я начал заниматься ПИФами в недвижимости в 2014 году. Тогда мне говорили: Оскар, что это такое?! Я отвечал: люди будут создавать пенсионный фонд сами, защищать себя и своих детей. Сейчас, в 2025 году, это стало государственным приоритетом. ПИФы растут и развиваются очень быстро.
Я ничего не могу предсказать точно. Единственное, что могу сказать: когда придут хорошие времена, те, кто начинал за 5 лет до этого, будут серфить волну лучше остальных.
