Налоговые проверки лидеров рынка недвижимости запустили цепную реакцию, которая навсегда изменила правила игры. Пока одни пытаются спастись, превращая агентства в «аренду стульев», а другие грезят о лаврах Яндекс.Такси для риелторов, на горизонте отчетливо проступает контур тех, кто действительно останется в деле. Руководитель «Национального агентства развития рынка недвижимости» Камила Фазлыева разбирает: почему будущее не за гигантами-коворкингами, а за «семейными» структурами нового типа.
Можно говорить о крахе технологичных (не путать с «высокотехнологичным») агентств недвижимости и ухода их формы работы с рынка риелторских услуг. И это случилось даже не по причине сужения рынка, сокращения числа сделок и, соответственно, агентов. А по причине вступления основного игрока современного бизнеса — ФНС (федеральной налоговой службы). Налоговая служба вплотную занялась вопросом трудоустройства «армии агентов», которых эти компании рекрутируют в промышленных масштабах. В ситуации, когда агентство показывает высокую выручку от застройщиков, но официально не имеет в штате сотрудников, выполняющих работу, возникают огромные долги перед государством по страховым и налоговым выплатам. Тем самым, задолжав государству приличные суммы денег.
Второй критический момент — повсеместное дробление бизнеса. Вместо одной устойчивой структуры создается множество ИП. Однако когда оборот такого предпринимателя исчисляется десятками миллионов, а в штате нет ни одного человека (при активном наборе сотрудников на HeadHunter с обещаниями зарплат в 200 тысяч), налоговые органы моментально считывают признаки нарушения. Сегодня ФНС работает в режиме четких задач и прозрачности.
Приход инспекторов к лидерам отрасли, закончившийся колоссальными доначислениями и штрафами, парализовал привычную модель работы. Одни игроки оказались в тупике, не понимая, как перестроить бизнес-процессы, другие экстренно трансформировались в коворкинги, где по сути теперь предоставляют аренду стула, бейджа и CRM. На арендуемых местах (коворкингах) работают в основном самозанятые. Самые крепкие из них (способные генерировать собственный клиентский трафик) при ужесточении налоговой политики перейдут в форму ИП. Остальные просто уйдут с рынка в связи с его дальнейшим сужением.
Кто же останется? Многие агрегаторы и банки рады говорить, что останутся частные маклеры, те самые разрозненные агенты, которые в последующем арендуют стул и бейдж у них, поскольку среди них есть еще те, кто грезит идеями «Яндекс.Такси», и для этого им выгоден разрозненный рынок. Безусловно, частные маклеры никуда не исчезнут, они были и будут всегда. И если в их распоряжении окажутся цивилизованные инструменты работы, это пойдет на пользу всем.
Однако в сегменте агентств выживут именно классические компании «семейного» типа. Речь не о родственных связях, а о небольших, сплоченных коллективах профессионалов. У таких структур меньше проблем с трудоустройством и прозрачностью сделок. По моим наблюдениям, здесь превалирует здоровое понимание необходимости платить налоги, а не поиск способов, как их избежать или «не потерять на вычетах».
Поэтому сейчас, в принципе, риелторский бизнес проходит очередной этап кризиса сферы. И не стоит все кризисные явления называть транформацией. Трансформация – это, конечно, переустройство (от позднелат. transformatio «преобразование, превращение, метаморфоза»), но то, что происходит — не этап эволюции (естественный процесс развития). Здесь, скорее как в генетике – «процесс поглощения клеткой организма свободной молекулы ДНК из среды и встраивания её в геном…».
Так вы, риэлторы хотите стать «таксистами»?! Тогда, продолжайте в том же самозабвенном духе рассказывать, что вы теперь «самодостаточные единицы», — оставьте надежду более умным гигантам вас поглотить и посадить на «счетчик с электронным диспетчером».
Радует меня это или огорчает? Ни то ни другое. Наблюдаю.
С уважением и пониманием происходящего, Камила Фазлыева.
