Журнал «Дом» представляет расшифровку эфира о том, как один человек может менять правила игры в огромной индустрии. Главный редактор Ольга Бахлина встретилась с Камилой Фазлыевой — главой «Национального агентства развития рынка недвижимости». Говорили о силе бренда, умении годами «пробивать» инновации там, где остальные пасуют, и о Жилстройсбережениях — альтернативе ипотеке, которую Госдума уже взяла в работу.
Ольга Бахлина (ОБ): Камила, очень рада нашей встрече. Для читателей журнала «Дом» представлю тебя: Камила Фазлыева, глава «Национального агентства развития рынка недвижимости». Твоё мнение ценят и цитируют РБК, Forbes, РИА Новости и, конечно же, наш журнал «Дом». Ты — участник ключевых площадок отрасли и автор множества значимых инициатив. Я сама с огромным интересом читаю твой канал, часто цитирую тебя в своих программах и всегда обращаюсь к твоим ресурсам за глубокой экспертной оценкой.
Камила Фазлыева (КФ):Спасибо, Ольга. Мне очень приятно слышать.
ОБ.: В нашем цикле интервью мы говорим именно об уникальных людях. Я начала следить за твоей деятельностью с проекта электронных сделок. Ты — тот редкий человек, который обладает чутьём на рынок и предсказывает тенденции задолго до крупных корпораций. Расскажи о становлении. В какой момент ты поверила в себя, взяла ответственность за свою жизнь и решила: «Дальше я играю только по своим правилам»?
Знаешь, мне кажется, я с этим родилась. Я не искала специальных путей. Помню себя в три года: сижу на стульчике, смотрю по сторонам и думаю: «Где я? Кто все эти люди?». В какой-то момент я словно повернулась к миру и получила чёткое понимание, что и как я должна делать. Это был мой внутренний справочник. Многие думают, что я выбираю сложный путь первопроходца, но для меня это оказалась кратчайшая дорога. Я просто делаю то, что подсказывает душа.\
О.Б.:Получается, ты умеешь слышать пространство и следовать его импульсам?
К.Ф.: «Слышать пространство» — лишь половина дела. Полученную информацию нужно расшифровать и правильно интерпретировать. А для этого необходим мощный интеллектуальный фундамент. У меня два высших образования, и я всегда была очень любознательна. Широкая эрудиция позволяет структурировать знания. Если у человека нет базы и склонности к анализу, он просто не поймёт, о чём ему «шепчет Вселенная».
О.Б.: Какое образование сформировало твой фундамент?
К.Ф.: Я пробовала себя в разном: музыка, живопись, фехтование. В музыке добилась успехов — была дипломантом, победителем конкурсов. В спорте — тринадцатое место из четырнадцати, потому что четырнадцатый сошёл с дистанции. Этот контраст меня многому научил.
Я играла на домре и аккордеоне. Выступала соло, в дуэте и с оркестром. Часто родители сомневаются: стоит ли нагружать ребёнка кружками? По своему опыту скажу: чем больше направлений он попробует, тем больше навыков отложится «на подкорке». Это формирование базы. Если ребёнок «скачет», пробуя то одно, то другое — пусть!
Моё первое высшее — историческое, красный диплом. У меня мама историк, папа историк, дед историк. Это наследственное чутьё, когда ты чувствуешь ход времени. Люди с техническим образованием часто скептически говорят: «Ой, ну что там изучать? Одни даты». На самом деле, суть исторического образования в понимании логики процессов. Позже добавилось второе высшее — «Муниципальные финансы», что позволило смотреть на общественные процессы через сухие цифры экономики.
О.Б.: Как историк, как бы ты прокомментировала наше время?
К.Ф.: Историческая практика показывает, что страны развиваются не всегда прогрессивно, но и с откатами, с возвращениями к прошлому, к архаике. Все цивилизации проходят одни и те же стадии развития, но в разное время, по степени их зрелости. И перепрыгнуть тот или иной этап невозможно.
Мой однокурсник, ныне известный предприниматель, часто говорит, что мы — «пропащее поколение», ссылаясь на тех, кто оказался «в нужное время в нужном месте» (приватизация). Я не согласна. Я 1983 года рождения, и считаю, что у нас, наоборот, больше возможностей. Наша юность пришлась на 90-е — время гласности, свободы слова, время новых идей. Этот опыт дал нам гибкость. В конечном счёте всё зависит от человека. В любые времена можно найти повод для счастья. Моя дочь смеётся: «Мам, у тебя на любой вопрос один ответ — жить и радоваться!».
О.Б.: Хочу обратить внимание, что вопреки ощущению постоянного присутствия в федеральных СМИ, Камила не живёт в Москве. Её пример подтверждает старую истину: успех — от слова «успевать».
К.Ф.: Я искренне люблю свою Уфу. Это столица Башкирии, современный город-миллионник. Я убеждена, что жизнь в российском миллионнике сегодня — «золотая середина», комфортнее суеты Москвы или тишины периферии. Здесь всё под рукой. В Москве даже ради простых бытовых дел порой приходится спускаться в метро и тратить часы на дорогу.
Часто люди из регионов одержимы идеей переезда в столицу. У меня другой пример. Моя мама оказалась в Уфе благодаря науке. После МГУ и аспирантуры перед ней стоял выбор по распределению. Кто-то из коллег обронил, что в Уфе работает известный профессор. «Ну ладно, Башкирия так Башкирия», — решила она. Приехала, вышла на перрон, огляделась — старые деревянные домики: «Куда я приехала?!». В университет шла с надеждой, что откажут. Но судьба решила иначе.
В одной из её первых групп на первой парте сидел староста — умница, отличник, старше и серьёзнее остальных, уже окончивший Елабужскую школу милиции. Этот студент стал моим папой. Мама никуда не уехала. Сейчас ей 81 год, она в прекрасной форме, защитила диссертацию и всю жизнь преподавала в БашГУ. Теперь она говорит: «Уфа — мой второй родной город».
Поскольку вся наша родня жила в Москве, каждое лето я уезжала в столицу. Это были «лихие» девяностые: горы мусора, ларьки, Лужники… Пиетета перед Москвой у меня не сформировалось. Когда в 1999–2000 году встал вопрос о поступлении, в вузах процветала коррупция. Попасть «с улицы» было невозможно, хотя подготовка у меня была качественная.
О.Б.: Поделюсь своей предысторией. Хотя вживую мы познакомились только на Жилищном конгрессе, я следила за тобой задолго. Шла пандемия, я взяла на продвижение «Метр квадратный» (экосистему недвижимости ВТБ). Тогда всё только начиналось: электронная сделка, которая сегодня кажется обыденностью, воспринималась как фантастика. Расскажи, как ты в это поверила? Как разглядела тренд и стала одним из первых инициаторов?
К.Ф.: Раньше моим девизом было: «Всегда говори «да»!». Сейчас я научилась отказывать, но такой навык приходит только после того, как долго на всё соглашался. Я активно работала со СМИ в Уфе: вела программы на радио и телевидении. Говорили, что я «из каждой форточки торчу». Я умела просто «разжёвывать» сложные темы.
Благодаря этому в 2015 г. глава местного Росреестра пригласил меня на заседание. Обсуждали новый закон: ведомство должно начать взаимодействовать с электронными заявителями. Все присутствующие высказывали опасения, приводили аргументы «против»: «У многих людей нет даже смартфонов, не то что электронных подписей! Бабушки с ума сойдут…». Очередь доходит до меня. И я уверенно заявляю: «Будем делать!». Руководитель отрезал: «Вот вы и делайте».
Я выписала номер закона, прихожу домой, сажусь за компьютер. Была уверена, что Москва или Питер уже внедряют. Читаю и понимаю: этого нет вообще нигде! Звоню заму: как технически? — Есть портал Росреестра, но как он работает — никто не знает. «Значит, будем тестировать».
Взяли реальную сделку. Собственницей была женщина 1945 года рождения. Начали штурмовать портал. Система ничего не сохраняла — всё вылетало. Бились четыре дня. Затем замглавы Росреестра предложил попробовать лично оплатить госпошлину, которая никак не «садилась». Его платёж прошёл! Сделку зарегистрировали.
Я вела программу на городском портале, и мы сняли сюжет о первой электронной сделке, который на своем сайте разместил федеральный Росреестр. На камеру всё выглядело идеально. Сейчас, спустя десять лет, я рассказываю об этом с улыбкой, но тогда задача была сложная.
О.Б.: То есть первую в стране электронную регистрацию провели именно вы!
К.Ф.: Да. Глядя на прогресс Росреестра за 10 лет, понимаешь — пройден огромный путь. Сейчас у них есть цифровые помощники. После выхода программы новость разлетелась. На следующий день меня ждали люди из удостоверяющего центра «Инфотекс Интернет Траст». До этого нам предлагали работать с местным центром, но с ним каши было не сварить. Федералы сразу заявили о готовности к масштабированию. Наше партнёрство длится уже 11 лет.
Потом на меня вышли «ТехноКад». До этого мы работали напрямую через портал Росреестра — это было тяжело. Мы начали сотрудничать с «ТехноКадом». А в 2016 году Сбербанк презентовал свой продукт и громко назвал его «электронной регистрацией». На старте они заявляли, что в сделке могут участвовать только один продавец и один покупатель. Мы же, глядя на это, только улыбались: в нашей системе уже тогда могло быть любое количество участников. Мы шли впереди этого «локомотива».
В пандемию мне позвонили из «Циан». Мы собрались и начали штурмить: как сделать процесс лёгким для обычных людей и риелторов? Большинство существовавших программ были сложны для самостоятельного использования. «Циан» предложил схему «мы сделаем всю рутину за вас». Только когда процесс стал понятным, электронная регистрация стала по-настоящему массовой.
О.Б.: Только вдумайтесь: человек в Уфе сдвинул с места такую махину, как Росреестр. Я всегда говорю: если у вас нет гигантских федеральных бюджетов на рекламу, ваше имя в названии — идеальный вариант. Личный бренд — самое оптимальное продвижение. Расскажите про проект альтернативы ипотеке. Мне кажется, это новый виток ваших инициатив, сопоставимый с электронными сделками.
К.Ф.: Те, кто работает на рынке недвижимости более десяти лет, помнят: раньше люди чаще покупали жильё на собственные сбережения. Ипотека в том виде, в котором мы её знаем, — не наше изобретение. Это адаптированная калька американской модели. Закон «Об ипотеке» вступил в силу в России в 1998 году.
Почему сегодняшний кризис ощущается так остро? Потому что в эконом-сегменте 70–80% сделок совершалось исключительно с помощью ипотеки. Если мы хотим построить устойчивую отрасль, мы не имеем права зависеть от единственного механизма. Я не утверждаю, что ипотека — это плохо. Это отличный инструмент, но для тех, кто может обслуживать кредит без ущерба для бюджета. В здоровой экономике рыночная ипотека должна занимать около 30%.
Постепенно ипотека сама начала провоцировать рост цен. Ещё более разрушительным оказалось внедрение льготных программ. Субсидирование стало «бюджетным уколом»: дало временный импульс, но ещё сильнее разогнало стоимость жилья. Сегодня возможности государства ограничены, ожидать новых масштабных льготных вливаний не стоит.
Когда заёмщик платит по семейной ипотеке 6%, разница с рыночной ставкой компенсируется из бюджета. Эти выплаты производятся ежемесячно на протяжении всего срока кредита. Люди не спешат погашать такие займы досрочно — платят по 25–30 лет. Всё это время бюджет несёт огромные издержки. Вместо этого было бы эффективнее направить меньшие средства на стимулирование системы накоплений. Ведь серьезная проблема покупателя сегодня — отсутствие первоначального взноса.
О.Б.: Кто интересанты такой ситуации?
К.Ф.: Именно лоббирование льготной ипотеки разогнало цены и искусственно сформировало спрос, загнав всех в ловушку. Нынешняя жёсткая денежно-кредитная политика — необходимая мера.
Жить в кредит вредно и для экономики, и для человека. В условиях роста цен платить по долгам становится сложнее. Постоянная кредитная нагрузка — источник хронического стресса. Человек в таком состоянии не способен эффективно работать или задумываться о рождении детей.
Сейчас, когда выдача новых кредитов ограничена, мы увидели рост просрочек. Однако только через такое «оздоровление» можно прийти к нормальной рыночной ипотеке. Главная цель — достичь адекватного соотношения стоимости квадратного метра и реальных заработков.
Вы скажете: «При такой инфляции я никогда не накоплю». Но давайте начинать хотя бы с первоначального взноса. Государство должно стимулировать не кредитование, а культуру накопления.
В Башкирии такая модель успешно работает с 2014 года — программа «Жилстройсбережения». Механизм прост: человек ежемесячно вносит сумму на счёт, а региональный бюджет добавляет премию — 30%. Открыть вклад может каждый член семьи старше 18 лет. Через 3–6 лет накопления можно использовать как первоначальный взнос или для получения ипотеки по льготной ставке от 5,5% в банке-партнёре. Средства также можно направить на покупку любого жилья, на погашение существующего ипотечного кредита или покупку земельного участка.
О.Б.: Жилстройсбережения — это «новая нефть» для отрасли. Про это мало кто гуглит, потому что люди просто не знают о таких возможностях. Это сейчас в Госдуме обсуждается?
К.Ф.: Законопроект приняли в первом чтении, потом отправили на доработку. Я считаю, его примут, но в рамочном виде. Главное, чтобы появился хотя бы каркас. Это будет первый шажок. У нас ипотечное кредитование тоже 20 лет строилось. Моя цель — не убрать ипотеку, а создать на рынке несколько альтернативных инструментов. Тогда в случае любого кризиса мы не будем так уязвимы, а рынок жилья станет сбалансированным.
