Покупка жилья вскладчину: как объединить капитал, взять ипотеку и не потерять друзей (и деньги)

В условиях роста цен на недвижимость и высоких ипотечных ставок покупка квартиры в одиночку становится для многих непосильной задачей. Объединение усилий — покупка вскладчину (долевая собственность) — позволяет выйти на рынок здесь и сейчас. Однако такая сделка требует жесткой юридической дисциплины и абсолютного доверия. 

Разбираем, как правильно оформить совместную покупку, разделить платежи и защитить свои инвестиции.

Юридический статус: почему «просто пополам» не работает

Когда вы покупаете квартиру с компаньоном, это оформляется как общая долевая собственность. В выписке из ЕГРН будет четко написано: Иванову принадлежит 1/2, Петрову — 1/2. Или, если вложения были неравными, например 2/3 и 1/3. Это критически важно. 

Многие думают, что если они друзья, то и делить ничего не нужно. Но закон смотрит на документы. Если в договоре купли-продажи не прописаны доли, а компаньоны не являются супругами, в будущем доказать, кто сколько вложил, будет почти невозможно. 

С ипотекой всё еще строже. Для банка вы — созаемщики. Это значит, что вы несете солидарную ответственность. Если ваш друг завтра потеряет работу и перестанет платить свою часть, банк придет к вам и потребует всю сумму целиком. Приставы не будут разбираться, чья сегодня очередь платить по графику. Поэтому финансовая дисциплина партнера — это ваш личный риск.

Как делить деньги: от ипотеки до лампочки в коридоре

Финансы — самая частая причина ссор. Чтобы их избежать, правила игры нужно зафиксировать на берегу, желательно в письменном соглашении между собой.

Ипотечный платеж обычно делится пропорционально долям. Если у вас 70% доли, вы платите 70% ежемесячного взноса. Но помните про солидарную ответственность перед банком. 

С коммуналкой (ЖКУ) проще. Можно разделить лицевые счета в управляющей компании, и тогда каждый будет получать свою квитанцию. Если это сложно технически, просто скидывайтесь на общую сумму. А вот с ремонтом сложнее. Если один хочет дубовый паркет и итальянскую кухню, а второй готов жить с линолеумом, расходы на паркет ложатся только на первого. Но если это капитальный ремонт, который увеличивает стоимость всей квартиры (например, замена проводки или труб), расходы логично делить согласно долям.

Плюсы и минусы: честный разговор

Главный плюс — это скорость и качество жизни. Вы можете заехать в просторную «двушку» в хорошем районе уже сейчас, а не копить на нее десятилетиями. К тому же, двум заемщикам банк охотнее одобряет большую сумму, чем одному. Есть и налоговый бонус: каждый из собственников имеет право на имущественный вычет. Можно вернуть до 260 тысяч рублей с покупки и до 390 тысяч с процентов по ипотеке. Если ваш компаньон официально не работает, работающий партнер может забрать его долю вычета себе (при условии совместной собственности без выделения долей, что чаще применимо к супругам, но в долевой — каждый получает строго соразмерно своей доле и уплаченным налогам).

Минус — это потеря мобильности. Вы не можете просто так продать свою долю, если решили переехать. У второго собственника есть преимущественное право выкупа. Вы обязаны сначала предложить квартиру ему, и только если он откажется или не найдет деньги в течение месяца, можете выставлять долю на рынок. А найти покупателя на долю в квартире крайне сложно — это неликвидный актив. Банки неохотно дают ипотеку на покупку долей, поэтому платить придется, скорее всего, наличными.

Риски: что может пойти не так

Самый страшный сон — это когда партнер перестает платить. Банк не будет ждать, пока вы договоритесь. Он подаст в суд на взыскание всей суммы долга. Если денег у вас нет, квартиру выставят на торги. Вы потеряете и жилье, и первоначальный взнос, а кредитная история будет испорчена у обоих.

Второй риск — жизненные обстоятельства. Кто-то женится, кто-то разводится, кому-то нужно срочно уехать в другой город. Здесь спасает только заранее подписанное соглашение о порядке распоряжения имуществом. В нем нужно прописать: за какую минимальную сумму продается доля, за сколько один партнер обязан ее выкупить у второго, и как оценивается стоимость.

Третий риск — смерть или болезнь. Обязательно оформляйте страхование жизни и здоровья на обоих созаемщиков. Это стоит недорого, но если с одним что-то случится, страховая компания погасит его часть долга, и второму не придется платить за двоих или продавать квартиру.

Какой объект искать

Забудьте про студии и однокомнатные квартиры. Жить в 30 квадратах с чужим человеком — верный путь к ненависти. Идеальный вариант для вскладчину — полноценная двух- или трехкомнатная квартира с изолированными комнатами. Важно, чтобы доли были удобными для раздела. Также смотрите на ликвидность района. Если партнерство распадется, вы должны иметь возможность быстро и выгодно продать свою часть, чтобы разъехаться.

Когда это выгодно

Покупать вскладчину стоит тогда, когда в одиночку вы тянете только ипотеку на 20 лет для маленькой каморки, а вдвоем — на 15 лет для хорошей квартиры с ремонтом. Это выгодно для инвестиционных покупок под сдачу в аренду, когда расходы и доходы делятся поровну. И это отличный вариант для родственников — например, покупка с родителями или взрослыми детьми, где уровень доверия априори выше.

Чек-лист: ваш ли это человек?

Прежде чем переводить задаток, сядьте и обсудите эти вопросы. Если ответы не совпадают — ищите другого партнера.

• Цель: мы покупаем для жизни или для сдачи? (Жить с арендаторами в соседней комнате тяжело).
• Срок: на сколько лет берем ипотеку? (Один хочет закрыть за 5 лет, другой готов тянуть 25).
• Гости: можно ли приводить друзей с ночевкой и как часто?
• Ремонт: делаем «бабушкин вариант» или вкладываемся в дизайн?
• Выход: что делаем, если через два года кто-то захочет замуж/жениться и съехать? Есть ли у второго деньги на выкуп?

Главное

Покупка вскладчину — это не дружба, это бизнес-партнерство. Все, о чем вы договорились на кухне, должно быть переведено на язык юристов и зафиксировано в договоре купли-продажи. Выбирайте изолированные «двушки» и «трешки», страхуйте жизнь и всегда имейте финансовую подушку на 3-6 месяцев платежей на случай, если партнер внезапно сойдет с дистанции.

Ответы на частые вопросы

Можно ли использовать маткапитал? Можно, но это усложнит жизнь. Если один из компаньонов вкладывает маткапитал, он обязан выделить доли детям. Если второй компаньон не является родителем этих детей, он будет владеть квартирой совместно с несовершеннолетними. Продать такую недвижимость без разрешения опеки невозможно.

Нужен ли нотариус? Если квартира покупается в долевую собственность (не супругами), нотариальная форма договора купли-продажи обязательна. Это требование закона, которое защищает права всех участников.

Как платить налог при продаже? Когда вы решите продать эту квартиру, каждый будет платить налог (НДФЛ 13%) только со своей части прибыли. Если вы владели долей дольше минимального срока (3 или 5 лет), налог платить не придется вовсе. При расчете прибыли можно вычесть расходы на покупку именно вашей доли и проценты по ипотеке, которые платили именно вы.