Когда девелоперы обсуждают переоценённые и недооценённые районы Москвы, они оценивают не только цену за квадратный метр, но и состояние инфраструктуры и перспективы развития. На наш взгляд, к концу 2025 года недооценёнными остаются районы с ценой, не учитывающей будущий потенциал — прежде всего север и северо‑восток столицы.
Север помнит… точку роста
Например, в Северном административном округе в фокусе застройщиков до недавних пор было КРТ в районе метро «Селигерская». Напомню, внимание к площадке возросло с появлением Северо-Восточной хорды.
Поначалу активно строили в пределах Большой кольцевой линии (БКЛ): появились проекты «Селигер-Сити», «Дмитровское небо» и другие. Скептичное отношение к локации быстро развеялось: только за последние пару лет жилье на Селигерской подорожало на 30%.
К настоящему моменту «глубокий» север Москвы стал привлекательнее: пришло время более отдаленных участков за БКЛ. Их потенциал возрос благодаря развитию МЦД-1, строительству новых развязок, реконструкции Дмитровского и Альтуфьевского шоссе.
Очередь дошла и до зоны Вагоноремонта. В перспективе 3–5 лет ждем роста цен на новостройки в Западном и Восточном Дегунино — это не просто предположение: многие районы уже прошли похожий путь.
По дороге перемен
Уникальные факторы, которые делают локации статусными, формируются постепенно. Это может быть мощный образовательный кластер, культурный квартал или необычный парк.
А вот качественное развитие любого района всегда начинается одинаково: с прокладки дорог.
Яркий пример – реконструкция Ленинградского и Волоколамского шоссе. Как только сделали развязку в районе Сокола, движение по этим трассам ускорилось, что привело к росту спроса на ЖК за Третьим транспортным кольцом.
Еще один пример — Западный административный округ Москвы, который преобразился после реконструкции проспекта генерала Дорохова, запуска D4 и строительства платной дороги от МКАД до Москва‑Сити. Для Юго‑Западного округа импульсом стали реконструкция Калужского шоссе и улицы Профсоюзной, а также открытие новых станций метро.
Подобные истории повторяются, и то же самое скоро произойдет с районами вдоль Дмитровского шоссе, которое сейчас находится на завершающей стадии реконструкции.
Переломный момент
По моему опыту, для изменения глубоких стереотипов о локации обычно требуется 3–5 лет. Чем быстрее развивается транспортная инфраструктура и быстрее приходят застройщики, тем быстрее идёт процесс. Сначала активизируются инвесторы, видящие растущий потенциал, затем подтягиваются люди, которые собираются здесь жить.
В целом переход от «сплошной промзоны» к современному благоустроенному району может занимать 10–15 лет. При этом уже в первую пятилетку заметно растут цены на объекты в зоне развития, если с транспортом всё в порядке. В среднем можно ожидать порядка +20% к стоимости новостроек за первые 2–3 года.
Поэтому рекомендую с осторожностью относиться к рейтингам районов в текущий момент и всегда смотреть на перспективный потенциал. На мой взгляд, сейчас он особенно велик в северной части Москвы.
