Коммерческая недвижимость растет

Сегодня наблюдается устойчивый тренд возвращения сотрудников в офисы — работодатели все чаще отвергают гибридный формат в пользу офиса — этот тренд приводит к росту спроса на коммерческую недвижимость. На фоне высокого спроса и нехватки качественных площадей цены на офисы класса А продолжают расти. Но эксперты утверждают, что признаков перегрева рынка нет и  цены соответствуют текущим издержкам.  Такая нехватка свободных деловых площадей и высокие ставки аренды стимулируют игроков предлагать более дешевые проекты в удаленных районах.

Офисы дорого обходятся

В первом квартале 2025 года себестоимость строительства офисов класса А возросла на 11% по сравнению с прошлым годом и составила 186 тыс. руб. за квадратный метр, согласно совместному исследованию IBC Real Estate и девелоперской компании Stone. Если пересчитать на полезную площадь, этот показатель достигает 333 тыс. руб. По прогнозам экспертов, рост цен продолжится, и к концу года себестоимость может возрасти до 200 тыс. руб. за квадратный метр, что в пересчете на полезную площадь составит примерно 363 тыс. Руб.

Строительная отрасль сейчас сталкивается с нехваткой квалифицированных специалистов. Кроме этого, возрастают затраты на проектное и юридическое сопровождение, что связано с усложнением девелоперских процессов. Также наблюдается увеличение цен на проектирование и реализацию архитектурных решений для офисных зданий. При этом стоимость аренды земельных участков под строительство осталась стабильной и не изменилась существенно.

Также спрос на покупку офисов усиливается за счет компаний, которые не могут найти для себя подходящие площади на арендном рынке.

В Москве наблюдается тенденция увеличения привлекательности офисной недвижимости, что связано с тем, что новое строительство превосходит по качеству старые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию более десяти лет назад. С учетом растущих ожиданий арендаторов и покупателей, современные объекты могут иметь более высокие ставки аренды, которые могут превышать цены на 15-20%. Девелоперы также предлагают варианты финансирования, включая рассрочку на три-четыре года при покупке бизнес-центров на стадии строительства, что облегчает финансовую нагрузку на потенциальных владельцев. В настоящее время большая часть предложений по офисным площадям в Москве представлена старыми бизнес-центрами, что подчеркивает значимость новых, более качественных объектов на рынке.

В настоящее время прибыльность новых проектов значительно ограничена, и в некоторых сегментах или районах она может быть даже отрицательной. Это делает невозможным намеренное и необоснованное завышение цен.

Офисная недвижимость исторически считалась в том числе инвестиционным продуктом: за период строительства цены сохраняют планомерный рост и достигают своих рыночных значений к моменту ввода объекта в эксплуатацию.

Новые игроки офисного рынка

По итогам первого полугодия 2025 года среднемировая цена на офисную недвижимость класса А составила 450,1 тыс. руб. за квадратный метр, что на 0,2% ниже по сравнению с предыдущим годом, согласно данным консалтинговой компании. Аналитики отметили, что цены варьируются в зависимости от расположения объектов. Например, в развитых деловых районах, таких как Ленинградский деловой коридор, стоимость квадратного метра высококлассных офисов колеблется от 550 до 600 тыс. руб., а в бизнес-центре «Москва-Сити» может достигать 850 тыс. руб.

Снижение цен объясняется началом продаж офисов в менее центральных и доступных районах Москвы, что позволяет выставлять более низкие ставки благодаря снижению стоимости земельных участков. Однако себестоимость строительства остается примерно одинаковой по всему городу. Большая часть офисных помещений в удаленных от центра районах принадлежит девелопендерам из жилого сектора, которые заинтересованы в выходе на рынок с целью получения выгоды.

Коррекция классов

Тем не менее, офисы класса А, расположенные в центральных частях города, и аналогичные объекты, находящиеся на периферии, не являются равнозначными. Эксперты подчеркивают, что главным фактором, определяющим статус офисного помещения класса А, остается его локация. Например, первоклассный бизнес-центр в престижном деловом районе предлагает арендаторам статусность, развитую деловую среду, необходимую инфраструктуру и доступность общественного транспорта, что редко встречается в удаленных зонах.

Это мнение подтверждают другие специалисты, утверждая, что офисы класса А должны сочетать не только строительные и инженерные качества, но также учитывают локацию и уровень управления. Стоит отметить, что простое соответствие классификатору не всегда говорит о высоком уровне материалов и сантехнического оборудования в таких объемах.

Эксперты утверждают, что надежность и качество строительства напрямую зависят от опыта девелопера и подрядных организаций, а также от наличия успешных реализованных проектов в их портфеле. При выборе подходящего офиса важно также обратить внимание на профессиональную управляющую компанию, которая будет заниматься эксплуатацией объекта и поддерживать заявленные для него характеристики.