За свою долгую карьеру топ-риэлтор Александр Санкин продал коммерческую недвижимость на сумму 250 млрд. рублей. Сейчас у него новая веха: он основал инвестфонд и теперь выступает не как брокер по продаже недвижимости, а как инвестор, который сам покупает масштабные объекты для того, чтобы улучшить или развить их и, через несколько лет, продать. Журнал «Дом» взял у Александра Александровича интервью и расспросил об этом.
Предыстория
У меня всегда были амбициозные цели. Когда-то мы с главным редактором этого журнала Дом Ольгой Бахлиной обсуждали создание международного консорциума для развития проекта Большой Москвы — Сити с участием структур Дональда Трампа. И я уверен, мы ещё осуществим эту идею, когда отношения с американскими партнерами станут более тёплыми.
Думаю, ещё пригласим Дональда Фредовича в Москву: он же любит крупные сделки!
Масштабные проекты всегда мне были интересны. И когда я узнал, что сейчас застроена только малая часть территории Moscow City — тогда как планируется застроить Большой Сити на территории в 30 раз больше существующего Сити, на 3000 га, я сразу понял, что хочу принять активное участие в работе над этим проектом, стоимостью 100 млрд долларов США. Но участвовать в таком и в подобных проектах я бы хотел не только как брокер по продаже недвижимости, а взять контекст шире. Сейчас объясню. Я понял, что могу организовать инвестфонд, передать моё видение будущей вещи инвесторам, в том числе очень крупным, могу привлечь большие деньги на развитие и пользу городу.
В моём Telegram-канале Метод Санкина я провёл опрос: Какая, по вашему мнению, самая серьезная проблема на рынке недвижимости самого высокого ценового сегмента? Предложил много вариантов ответов. И знаете какой оказалось самая большая боль агентов и инвесторов? Вовсе не деньги, не капитал, не качество юридических документов… Самое трудное — выйти на реального собственника. Зачастую это завуалированная фигура, которая прячется за множество ООО-шек. Или от которого их окружение, не заинтересованное в сделке, прячет покупателей.
Где собственники?
Одна из причин, по которой на собственников объектов недвижимости сложно выйти — они прячутся в офшорах, на Кипре или в Панаме, вопреки знаменитому и пророческому для многих предостережению Владимира Владимировича Путина «возвращайте капиталы на Родину, или пыль в западных судах глотать замучаетесь».
Отрадно видеть, что начался и довольно активно идёт процесс редомициляции оффшорных компаний обратно на родину, в Россию.
Но всё же многие крупные объекты коммерческой недвижимости, крупные торговые центры и офисные здания всё ещё контролируются оффшорными владельцами, которые, по той или иной причине, прячутся за границей. По иронии судьбы, прячутся они не только от тех, от кого хотели спрятаться, но и от покупателей, которых ищут.
Вторая распространённая причина — зачастую, само окружение продавцов крупных объектов коммерческой недвижимости всячески препятствует контакту покупателей и агентов покупателей с продавцами.
Собственники поручают им продать недвижимость, а помощники, сотрудники и родственники не заинтересованы в сделке, являются врагами сделки и не передают предложения от покупателей продавцам или искажают их.
И поэтому, самый важный вопрос у меня, в бытность мою агентом, как и у многих агентов, был: Как встретиться с собственником? Говорить что я покупатель?!? Но это же не правда… А я не люблю врать и на своих курсах учу моих учеников всегда говорить правду. Я думал-думал и в какой-то момент решил: а почему бы действительно не стать покупателем? По счастливому стечению обстоятельств, прийти к этой мысли и реализовать её мне помог опытный инвестор, с которым я недавно познакомился (он пришёл послушать про мой авторский аукционный метод на один моих мастер — классов в Москве. Максим много лет работал управляющим в инвестиционном фонде при одном очень известном российском банке. У моего нового друга в управлении было много крупных объектов коммерческой недвижимости, в общей сложности, на сумму более 1 млрд долларов.
Пообщавшись с ним, я осознал, что вижу новый подход к продаже крупных объектов коммерческой недвижимости, через её покупку. «Для этого, всего лишь, нужно создать инвестфонд!» озарило меня. Раньше мне казалось, что создать инвестиционный фонд — это очень сложно, что для этого нужна лицензия ЦБ, которую трудно, долго, сложно и дорого получить. Я начал исследовать этот вопрос, и мне попалась большая статья в РБК о различных видах инвестиционных фондов. Её написал настоящий специалист в данном вопросе.
Кстати, вот вам проявление личного бренда во всей его силе и красоте. К слову, в прошлом году мы с главным редактором журнала ДОМ Ольгой Бахлиной вели курс о личном бренде в Академии Санкина.
Мы говорили на курсе, друзья, что статьи в профильных СМИ — это важный инструмент для создания личного бренда и поиска клиентов. Когда пишешь полезные статьи на темы, которые волнуют твою целевую аудиторию, то они работают на твое имя. Отличный эксперт- юрист, специалист по инвестфондам написал очень дельную статью на тему инвестфондов, и добавил в подписи к ней ссылку на свой телеграм-канал, и я кликнув по ней, моментально вышел на него, он меня тут же проконсультировал, быстро ответил на мои вопросы и я понял, что, если ты не планируешь привлекать в инвестфонд деньги населения, лицензия Центрального Банка вовсе не требуется, можно создать инвестфонд в форме общества с ограниченной ответственностью. Это можно сделать недорого и быстро, перед самой покупкой конкретного объекта недвижимости.
Инвестиционный фонд без лицензии: а что так можно?
Да. Можно создать инвестфонд без лицензии Центрального банка. Если у вас есть инвестор, или группа инвесторов, которые вам доверяют, будь то частные или институциональные инвесторы, и если у вас есть отношения с банком, который согласен дать вам «плечо», и если вы нашли прив