Как вдохнуть новую жизнь в старые районы?

Архитектор Педро Мораиш, возглавляющий комитет архитектуры и городского развития Ассоциации городов и муниципалитетов БРИКС, называет Россию «замерзшей Бразилией». Проводя параллели в градостроительстве, экономике и социальном расслоении, он подчеркивает ценность бразильского опыта для нашей страны. Речь идет о методах оживления пустующих территорий, переосмыслении старых зданий и создании гибких жилых пространств, адаптирующихся под меняющиеся потребности жителей.

Во всем мире старые здания переосмысляют под современные нужды, и сегодня я хочу поделиться опытом Бразилии, рассказав о трех наших стратегиях ревитализации. В Бразилии сложилась крайне сложная городская среда: 87% населения живет в городах, при этом мы сталкиваемся с глубоким социальным неравенством. Масштабы бедности огромны, а инфраструктура для незащищенных слоев населения развита слабо. В XX веке страна пережила колоссальный скачок урбанизации, и сегодня наши города требуют устойчивого обновления. Это вызов, который диктует поиск уникальных решений.

Российские мегаполисы также сталкиваются с подобными вызовами. В уже существующей застройке мало дифференциации, а исторические центры городов заполнены старыми зданиями, нуждающимися в новой жизни. Возможно, вы тоже ищете ответы на вопросы об обновлении городской среды. Сегодня я представлю три бразильские стратегии трансформации — кейсы, которые вполне применимы к российскому контексту. Это комплексный подход, объединяющий урбанистику, экономику и экологическую повестку.

Мой профессиональный путь тесно связан с Институтом Инхотим — это крупнейший музей под открытым небом в Латинской Америке, который я искренне рекомендую посетить каждому. В последнее время я объединил весь накопленный опыт и выступаю в роли независимого девелопера в Бразилии, сотрудничая с ведущими архитектурными бюро нашей страны.

Здесь, на этом мероприятии, вы продаете здания будущего. Поэтому крайне важно понимать: как архитекторы взаимодействуют с вами? Кем будут ваши будущие клиенты и по каким законам станут развиваться города?

Главный тренд современности таков: вероятно, в будущем мы станем строить меньше, стремясь продлить жизнь нашей планете. Однако рынок диктует свои правила, и пока есть спрос — мы продолжаем продавать и созидать, независимо от того, растут ли объемы нового строительства или фокус смещается на качественное обновление уже созданного.

Для тех, кто готов действовать стратегически, существует возможность кратно увеличить прибыль, даже снижая объемы физического строительства при сохранении прежних темпов продаж.

Первый принцип — оптимизация урбанистического охвата. Обратите внимание на Лос-Анджелес: это классический пример того, как строить не следует. В такой модели полностью отсутствует устойчивость. То же самое мы видим на примере Мехико-Сити — это экстенсивный путь, ведущий в тупик.

Второй вопрос: что именно стоит строить? Ответ кроется в глубокой модернизации. Наша задача — отказаться от тотального, необоснованного сноса. Мы должны научиться работать с тем, что уже создано.

Третий аспект — ревитализация и повторное использование. Начинать необходимо с сокращения неэффективно используемых территорий. Мы отдаем приоритет строительству внутри сложившейся городской ткани. Вместо освоения новых земель мы расширяем потенциал существующих объектов. В Бразилии из-за специфики урбанистического роста образовалось множество лакун: пустырей и парковок. В контексте Латинской Америки такие «дыры» в городе часто становятся зонами опасности. Мы же предлагаем заполнять их жильем или использовать метод надстройки — добавлять 2–3 этажа к уже существующим зданиям.

Результат такого подхода мы видим уже сегодня: заброшенные зоны превращаются в оживленные пространства с активным ритейлом и постоянным пешеходным трафиком. Повышая плотность застройки, мы меняем саму жизнь города.

Я разработал урбанистический концепт, чтобы наглядно показать, как новые структуры влияют на среду. Например, многоэтажное строительство — это не всегда негативный фактор, если оно продумано.

В одном из наших проектов мы взяли за архитектурный ориентир знаменитое здание «Роза Эмиратов», но адаптировали его с точки зрения экономики. Мы оптимизировали площадь фасада, так как в подобных объектах это самая дорогая статья расходов, а также внедрили более эффективные и менее затратные лифтовые решения, сохранив при этом эстетическую и функциональную ценность объекта.

Чтобы здание не выглядело чрезмерно утилитарным и сухим, мы решили придать ему архитектурную выразительность, интегрировав просторные веранды. Мы применили систему двойного фасада — своего рода эстетичную «глазировку» объекта. Такое решение позволило даже сократить общие затраты на остекление. В условиях Бразилии перед нами стоит противоположный  по сравнению с Россией вызов: необходимо обеспечить эффективную защиту внутренних помещений от палящего солнца.

Примером может служить наш проект в Манаусе — городе, расположенном на берегу Амазонки. Здесь террасы служат пространствами для социализации. Кейс оказался настолько успешным, что все площади были распроданы еще на этапе завершения строительства, а рыночная стоимость офисов в здании существенно возросла.

Другое важное направление — социальное жилье. В Сан-Паулу мы работали с депрессивной зоной, фактически граничащей с фавелами. Наше предложение заключалось в создании многофункционального комплекса, где в одной точке сосредоточена вся необходимая инфраструктура: детские сады, поликлиники и семейные апартаменты. Проживание здесь субсидируется государством, что позволяет интегрировать качественную социальную среду в городскую ткань.

Даже в дорогих локациях Сан-Паулу, например, в районе знаменитого моста, мы внедряем проекты социального жилья, доказывая, что архитектурное качество доступно в разных сегментах.

Еще один характерный пример — реновация старого госпиталя в Сан-Паулу. В этот исторический контекст мы интегрировали отель класса люкс. В итоге на одной территории гармонично сосуществуют социальное жилье, офисные пространства и люксовый гостиничный сервис. Объект отличается обилием зелени и благоустроенными террасами.

Локация и пешеходная доступность остаются факторами номер один. Именно благодаря такому комплексному подходу мы наблюдаем стабильный рост стоимости недвижимости и качественное преображение городской среды.

Ретрофиттинг и модернизация: новая жизнь существующей застройки

1. Реализованный проект ретрофиттинга жилого массива (аналога типовых «хрущевок») демонстрирует возможности трансформации старого фонда. За счет расширения проходов и добавления глубоких террас здание получило новые стандарты комфорта. Полностью обновлены климатические системы и теплоизоляция, что превратило устаревший объект в современное энергоэффективное жилье. Это проект архитектурного бюро из Бордо.

Дата-центр и музей: здание, принадлежавшее телефонной компании, было перепрофилировано под дата-центр, а затем интегрировано в комплекс музея современного искусства.

Архитектурное решение: вместо уничтожения исторического контекста была создана комплиментарная металлическая надстройка. Она сохраняет исходные пропорции и визуально рифмуется со стеклянным объемом музея.Детали: в проект добавлены бассейн и современный дизайн интерьеров. Даже сохранение элементов «старой» фактуры (например, аутентичной кровли в зоне кафе) подчеркивает преемственность и статус объекта как успешно реновированного пространства.

Экономика реновации

Цифры подтверждают эффективность такого подхода:

• Модернизация существующих фондов обходится в среднем на 30% дешевле, чем новое строительство.
• Доля проектов ретрофиттинга в развитых мегаполисах достигает 46% от общего объема работ.

• Гибкость планировочных решений и «растущий» дом
  Современное жилье должно адаптироваться под жизненный цикл семьи. Двухуровневые апартаменты — идеальный пример такой трансформации:

• Сценарий: Пара начинает жить вдвоем, с появлением детей используется второй этаж. После того как дети вырастают и уезжают, изолированный этаж можно сдавать в аренду или выделить в отдельный объект для продажи.
• Свободная планировка: Этот формат остается приоритетом для рынка. Квартиры open space продаются на 25% дороже типовых.
• Лояльность и выгода:85% пользователей довольны возможностью самостоятельно зонировать пространство, а стоимость отделочных работ в таких квартирах на 45% ниже за счет отсутствия демонтажа лишних перегородок.