При проверке полномочий представителя продавца недвижимости в 2026–2027 годах важно учитывать ряд юридических и практических аспектов, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки и защитить свои интересы как покупателя. Журнал ДОМ ниже приводит подробный разбор ключевых моментов, на которые следует обратить внимание.
Проверка нотариальной доверенности
Доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это обязательное требование для сделок с недвижимостью, если интересы продавца представляет другой человек. В доверенности должны быть чётко указаны все полномочия, включая право подписывать договор купли-продажи, получать деньги, подавать и получать документы в государственных органах.
Срок действия доверенности. Проверьте, не истёк ли срок действия документа. Доверенность может быть выдана на определённый срок или быть бессрочной (до отмены доверителем), но важно убедиться, что она актуальна на момент сделки.
Полномочия представителя. В тексте доверенности должны быть прямо прописаны права на совершение именно той сделки, которую вы планируете. Например, если речь идёт о продаже доли в праве общей собственности, доверенность должна содержать соответствующее полномочие.
Проверка через реестр. Современные технологии позволяют проверить доверенность через нотариальный реестр. Это можно сделать онлайн, чтобы убедиться, что доверенность не отозвана и не признана недействительной.
Проверка личности представителя
Паспортные данные. Сверьте паспортные данные представителя с теми, что указаны в доверенности. Любое расхождение — повод для отказа в совершении сделки.
Личное присутствие. Если есть сомнения, требуйте личного присутствия продавца или его представителя с оригиналом доверенности и паспортом.
Проверка прав продавца на объект недвижимости
Выписка из ЕГРН. Получите свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы убедиться, что продавец действительно является собственником объекта и на него не наложены обременения (арест, ипотека и т. д.).
Проверка на наличие сособственников. Если объект находится в долевой собственности, продавец обязан известить всех сособственников о намерении продать долю. Проверьте, были ли направлены такие извещения и получены ли отказы от преимущественного права покупки.
Проверка на наличие ограничений и обременений
Обременения. В выписке из ЕГРН должны быть отражены все ограничения (например, ипотека, арест, рента). Если обременения есть, представитель не может продать объект без согласия соответствующих лиц или органов.
Судебные споры. Проверьте, не является ли объект предметом судебного спора. Это можно сделать через судебные базы или запросив справку у нотариуса.
Проверка полномочий при продаже доли или имущества несовершеннолетних
Согласие органов опеки. Если среди собственников есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, для продажи их доли требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Без этого сделка будет недействительной
Проверка на предмет банкротства продавца
Реестр сведений о банкротстве. Проверьте, не находится ли продавец (физическое или юридическое лицо) в процедуре банкротства. В этом случае сделка может быть оспорена арбитражным управляющим.
Документальное подтверждение всех действий
Сохраняйте копии всех документов. Это касается доверенности, паспорта представителя, выписки из ЕГРН, извещений сособственникам и их отказов (если применимо).
Фиксация заверений продавца. В договоре купли-продажи рекомендуется фиксировать заверения продавца о соблюдении всех процедур (например, об извещении сособственников)
Использование электронных сервисов
Электронная проверка доверенности. В 2026–2027 годах активно используются электронные сервисы нотариата для проверки доверенностей. Это позволяет быстро и достоверно убедиться в их действительности.
Консультация с нотариусом
Нотариальное удостоверение сделки. Для сделок с долями в праве общей собственности нотариальное удостоверение обязательно. Нотариус обязан проверить все полномочия и соблюдение преимущественного права покупки.
Краткий чек-лист проверки полномочий представителя
| № | Что проверить | Как проверить |
| 1 | Нотариальная доверенность | Оригинал + проверка по реестру |
| 2 | Срок действия доверенности | Дата выдачи и срок |
| 3 | Полномочия в доверенности | Соответствие сути сделки |
| 4 | Личность представителя | Паспорт + сверка с доверенностью |
| 5 | Права продавца на объект | Выписка из ЕГРН |
| 6 | Обременения и ограничения | Выписка из ЕГРН |
| 7 | Извещение сособственников | Документы об извещении/отказах |
| 8 | Согласие органов опеки | Разрешение опеки (если нужно) |
| 9 | Банкротство продавца | Реестр сведений о банкротстве |
| 10 | Электронная проверка | Сервисы нотариата |
Итог
В 2026–2027 годах при проверке полномочий представителя продавца недвижимости особое внимание уделяется нотариальной доверенности, её актуальности и полноте полномочий, а также соблюдению всех процедур, связанных с долевой собственностью и правами несовершеннолетних. Использование электронных сервисов и обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями существенно повышают уровень защиты добросовестного покупателя.
