Один из способов купить квартиру по более низкой цене — приобрести жилье в доме, который только начали строить. Однако при таком варианте нужно быть готовым к возможным трудностям.
Одним из главных рисков для покупателя является банкротство застройщика, что может привести к незавершенности строительства и финансовым проблемам для клиента.
Если квартира приобретается с помощью ипотеки, ситуация осложняется: долг перед банком сохраняется, а судьба жилья становится неопределённой. В такой ситуации возникают вопросы: как защитить свои права, что делать при банкротстве застройщика, кто завершит строительство, и нужно ли платить ипотеку, если дом не сдан?
Рассмотрим, насколько всё действительно плохо, какие есть пути решения, как снизить риски и отстоять свои интересы.
Причины банкротства застройщика?
Чаще всего банкротство происходит из-за сочетания нескольких факторов, таких как:
- рост расходов на строительство,
- снижение спроса на новостройки,
- финансовые трудности и проблемы с кредиторами.
Если застройщик не может погасить долги или получить кредиты для завершения строительства, это может привести к банкротству.
Можно ли заранее провести проверку застройщика?
Да, хотя это не гарантирует, что проблем не возникнет в дальнейшем. Лучше всего проверять застройщика через базы судебных приставов (ФССП) и другие официальные сервисы.
Что происходит после банкротства?
После признания застройщика банкротом его объекты переходят под контроль арбитражного управляющего, назначаемого судом. Управляющий контролирует денежные потоки и имущественные решения, ведёт ликвидацию или санацию компании.
Для незавершённых проектов главная задача — найти способ достроить дом или продать объект для покрытия долгов.
Варианты защиты дольщиков.
С 2019 года для защиты покупателей недвижимости введены счета эскроу — деньги на них застройщик получает только после окончания строительства. В 2025 году закон распространил механизм эскроу и на загородную недвижимость.
Если дом строится с использованием эскроу и у застройщика проблемы, деньги можно вернуть со счёта и погасить ипотеку. Конечно, вернуть проценты по кредиту и проценты на хранение средств эскроу нельзя.
Важно помнить, что со счета эскроу возвращается только сумма, первоначально внесённая на счёт. Если квартиру перепродали на стадии строительства по переуступке, возвращённая сумма при банкротстве будет равна первоначальному взносу, а не более высокой цене перепродажи.
Для проектов без эскроу помощь оказывается через Фонд развития территорий (ФРТ), который может достроить дом или компенсировать убытки дольщикам.
Что делать, если квартира в ипотеке, а застройщик обанкротился?
Обязательства по ипотеке остаются, и платить кредит нужно как прежде. Вот советы, чтобы минимизировать риски:
- Не прекращайте выплаты по ипотеке, чтобы избежать штрафов и ухудшения кредитной истории.
- Незамедлительно уведомите банк о банкротстве застройщика — банк может предложить отсрочку или иные меры поддержки.
- Зарегистрируйтесь в реестре требований участников долевого строительства для возможности получить компенсацию.
- При необходимости можно расторгнуть договор долевого участия, подав заявку конкурсному управляющему. Возврат денег происходит в течение трёх рабочих дней, однако проценты по ипотеке не возвращаются.
Что происходит с деньгами на эскроу и ипотекой?
Если сумма со счёта эскроу возвращается, она идёт на погашение долга по ипотеке. Если выплаты превышают оставшийся долг, разница возвращается покупателю.
Если дом будет достроен, деньги направляют новому застройщику или на проект с государственной поддержкой.
Чего нельзя делать дольщикам?
Частые ошибки — пропуск сроков подачи заявлений, неполный пакет документов, неоптимальная стратегия ожидания, опора на слухи вместо официальных источников.
Важно своевременно подавать заявления, согласовывать решения с банком и участвовать в реестре требований.
Кратко о главном:
- Ипотеку нужно платить, даже если застройщик обанкротился.
- При использовании эскроу деньги защищены и либо вернутся, либо пойдут на достройку.
- В безэскроу случаях помощь оказывает ФРТ, достраивающий или компенсирующий дольщиков.
- Важно оперативно заявить свои права и продолжать выполнять ипотечные обязательства.
Банкротство застройщика — это начало правового процесса, в котором предусмотрена защита покупателя. При правильных действиях можно получить квартиру или минимизировать финансовые потери.
