Покупатели, в том числе ипотечные, теряют жилье и деньги из-за признания сделок недействительными
Сбербанк обеспокоен участившимися случаями мошенничества при ипотечном кредитовании на вторичном рынке, заявил первый зампред правления Сбербанка Кирилл Царёв в кулуарах Domclick Digital Forum.
По словам Кирилла Царева, хотя это пока не является массовым явлением, банк видит в этом тревожный тренд и призывает к системному решению на государственном уровне. Сбербанк предлагает сервис безопасных сделок, но считает, что необходимы более масштабные меры защиты. Примером такой ситуации является нашумевший случай с Ларисой Долиной, когда покупатель ее квартиры остался без жилья и с ипотекой.
«Наверное, эта волна, когда продавцы, объявляя себя продавцами под влиянием, начинают требовать квартиры обратно, и суды принимают такие решения, она, действительно, началась после дела Долиной. У нас хоть и не прецедентное право, но суды смотрят на коллег. К сожалению, начали повторять эту историю», – указала зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева
Инициатива фракции «Справедливая Россия
Законопроект, направленный на защиту добросовестных покупателей от оспаривания сделок пожилыми людьми, был внесён в Государственную думу в ноябре 2025 года. Инициатива разработана фракцией «Справедливая Россия» и призвана решить проблему так называемых «бабушкиных схем», когда пожилые люди под давлением мошенников продают квартиры, а затем через суд требуют возврата жилья без компенсации покупателям.
Основные положения законопроекта
Семидневный «период охлаждения»
Между подписанием договора купли-продажи и государственной регистрацией перехода права собственности должен пройти минимум 7 дней. Этот период даст продавцу время выйти из-под психологического давления, посоветоваться с родными и, при необходимости, отменить сделку без потери жилья.
Обязательная безналичная форма расчётов
Продавец сможет получить деньги за жильё только после официальной регистрации сделки и исключительно на банковский счёт. Деньги покупателя будут перечисляться продавцу только после того, как Росреестр официально зарегистрирует сделку. Это создаёт «подушку безопасности»: если за «период охлаждения» сделка сорвётся, покупатель заберёт свои средства обратно.
Подтверждение места проживания при продаже единственного жилья
Продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие лица, у которого он будет проживать после продажи квартиры. Это требование направлено на предотвращение ситуаций, когда мошенники убеждают пенсионеров продать единственное жильё, оставляя их без крыши над головой.
Использование защищённого счёта и банковского аккредитива
Банк выступит гарантом исполнения обязательств между покупателем и продавцом.
Если законопроект будет принят, новые нормы могут вступить в силу с 1 января 2026 года.
Дополнительные инициативы
Помимо законопроекта от «Справедливой России», обсуждаются и другие меры:
- Эскроу-счета для сделок с единственным жильём. Это позволит заблокировать средства до выполнения условий сделки.
- Обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью.
- Страхование сделки, если объект является единственным жильём продавца или покупателя.
- Правило о возврате квартиры продавцу только после полного возмещения покупателю всех полученных по сделке средств.
Эта инициатива направлена на защиту покупателей, которые рискуют остаться без денег и жилья, если суд признает сделку недействительной.
Причины внесения законопроекта
Проблема актуальна из-за роста числа случаев, когда пожилые продавцы после оформления купли-продажи пытаются через суд признать сделку недействительной, утверждая, что были введены в заблуждение или находились под давлением. По данным ЛДПР, только за последний месяц от таких схем пострадали более трёх тысяч семей, среди них — участники СВО. В большинстве судебных разбирательств суды встают на сторону пенсионеров, оставляя добросовестных покупателей и без квартиры, и без денег.
Законопроект направлен на баланс интересов всех сторон и повышение доверия граждан к рынку недвижимости.
Эти правила помогут не остаться без жилья и денег при покупке квартиры у пенсионеров
- Для защиты ваших интересов как покупателя, рекомендуется создать на компьютере отдельную папку для хранения всех документов, подтверждающих вашу добросовестность.
- Предоплата как гарантия намерения продавца: Внесите предоплату за 7-10 дней до заключения сделки. Это станет первым подтверждением того, что продавец (в данном случае, пожилой человек) действительно намерен продать свою недвижимость. Без внесения предоплаты начинать сделку крайне рискованно.
- Обязательная регистрация по новому адресу: Перед оформлением сделки продавец должен не просто сняться с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры, но и зарегистрироваться по другому адресу.
- Психиатрическое освидетельствование в государственном учреждении: Для подтверждения дееспособности продавца необходимо пройти освидетельствование исключительно в государственной психиатрической клинике вашего региона или города.
- Дополнительная оценка психологом: После психиатрического освидетельствования пригласите психолога. Его беседа с продавцом и последующее заключение о его состоянии послужат дополнительной гарантией.
- Заявление продавца об отсутствии обременений: Получите от продавца нотариально заверенное заявление, в котором он подтверждает, что квартира не является предметом каких-либо следственных или процессуальных действий, а также что она не давала подписки о неразглашении информации по дознанию или следствию.
- Нотариальное оформление сделки с видеофиксацией: Сделка должна быть оформлена обязательно у нотариуса и с обязательной видеофиксацией. Хотя, как показывает судебная практика, даже это не всегда является абсолютной гарантией, но отсутствие нотариального заверения значительно повышает риски.
- Безналичный расчет и полная сумма в договоре: Никаких расчетов наличными деньгами. В договоре купли-продажи должна быть указана полная и реальная стоимость объекта недвижимости.
