В преддверии дня космонавтики основатель RBDS Сахил Танвир предлагает взглянуть на рынок недвижимости как на бескрайнюю вселенную, в которой архитектор, девелопер и риелтор вращаются на общих орбитах, словно небесные тела, связанные невидимой, но мощной силой гравитации. В нашей современной метагалактике роль этой гравитации взял на себя искусственный интеллект. Он не просто ускоряет полет рабочих процессов и делает траектории прозрачными — ИИ превратился в саму среду обитания, в тот эфир, где идеи обретают форму быстрее скорости света. Пора выйти на новый уровень технологической невесомости.
Человеческая сторона ИИ: точка равновесия в девелопменте
В физике существует «задача трёх тел» — система, где три объекта воздействуют друг на друга гравитацией, и их траектории практически невозможно точно просчитать. В недвижимости такими телами являются девелопер, архитектор и риелтор. Это трио постоянно находится в сложном взаимодействии, и моя гипотеза заключается в том, что искусственный интеллект может стать той самой невидимой точкой притяжения, которая приведет их к равновесию. ИИ не заменит человека и не заберет его роль — он станет балансирующей силой, своего рода «космической гравитацией» в мире недвижимости.
ДЕВЕЛОПЕР
Работа застройщика начинается задолго до первого заложенного кирпича. Ему необходимо создать видение городского узла, которого еще не существует. На этом этапе ИИ трансформирует привычные процессы: от анализа целесообразности (feasibility study) и рыночных исследований до визуализации архитектурных решений. Эти данные позволяют не только проводить тесты, но и уверенно презентовать проект инвесторам, а затем и широкой публике, заявляя: «Мы прибыли, и здесь будет новый центр жизни».
Рыночные исследования и Archistar
Рассмотрим этап анализа площадки. Раньше приложение Archistar было доступно только в Австралии, но недавнее глобальное обновление открыло его возможности всему миру. Что это дает нам сегодня? Возможность мгновенно оценить доступные участки и понять их потенциал.
Для примера мы взяли одну из локаций в Москве. Процесс выглядит так: мы очерчиваем контуры площадки, а затем вводим ключевые показатели — ограничения по фронту застройки, различные слои данных и параметры объекта. Вы сами определяете, что важно, а что — вторично. После добавления вводных данных система начинает моделировать оптимальные решения.
Рыночные исследования: Archistar и TestFit
Рассмотрим этап анализа площадки. Раньше платформа Archistar была доступна только в Австралии, но недавнее глобальное обновление открыло её возможности всему миру. Что это дает нам сегодня? Возможность мгновенно оценить доступные участки и понять их потенциал.
Для примера мы взяли одну из локаций в Москве. Процесс выглядит так: мы очерчиваем контуры площадки, а затем вводим ключевые параметры — ограничения по фронту застройки, различные слои данных и характеристики объекта. Вы сами определяете приоритеты. После добавления вводных система начинает моделировать оптимальные решения: сколько здесь можно разместить квартир, каков объем апартаментов и сколько останется открытого общественного пространства.
Вы буквально «скармливаете» данные системе, меняя параметры с помощью простых слайдеров: больше, меньше, плотнее. Когда мы осознали потенциал такого исследования, мы решили пойти дальше и протестировать, как в эту среду интегрируется архитектура.
Еще один мощный инструмент — TestFit. Для примера возьмем Дхарвад, это южная часть Индии, где я живу. Я выбираю знакомую мне область и добавляю туда различные типологии зданий. Меняя параметры на ходу, я смотрю, что лучше всего работает на конкретной площадке. Это позволяет принять взвешенное решение: сколько человек здесь будет жить и какой коммерческий потенциал у этого проекта? Принесет ли он прибыль?
ИИ-агенты: Проект за 30 минут
В конечном итоге всё зависит от вас. Застройщик должен сформировать четкое предложение для инвестора. Представьте ситуацию: вы в аэропорту, ждете свой рейс, под рукой нет ничего, кроме смартфона с доступом к ChatGPT и DeepSeek.
Мы провели эксперимент и убедились: путь от глубокого исследования до оформления предложения можно пройти за полчаса в зале ожидания. Мы загрузили базу данных, обучили модель, провели исследование рынка и создали полноценный документ с помощью ИИ-агента. В результате на руках оказывается готовый исследовательский отчет, сформированный буквально «на коленке», но с точностью профессионального аналитического агентства. Это и есть новая гравитация девелопмента.
АРХИТЕКТОР
Путь Red Brick: от традиций к ИИ-лаборатории
Прежде чем углубиться в работу с современными архитектурными ИИ-системами, стоит оглянуться назад. До появления нашей нейросети Ai Lab мы были классической архитектурной студией Red Brick. За 13 лет работы в сфере архитектуры и интерьерного дизайна мы реализовали множество проектов: от жилых комплексов до премиальных отелей.
Один из знаковых примеров — Villa Habu на острове Одайкур в Индии. Это люксовый объект на пять спален, где нашей главной задачей было сохранить природную цельность ландшафта. В процессе работы мы столкнулись с классической проблемой индустрии: разрывом между архитектурой и маркетингом. Застройщик создает проект, диктует границы, а затем передает его отделу продаж, который часто оторван от первоначальной идеи.
Именно здесь на помощь приходят ИИ-агенты. Они способны связать все этапы в единый бриф.
Эксперимент: Проект за 30 минут
Мы провели эксперимент: внедрили возможности GPT в архитектурного агента. Запрос был простым — создать концепцию, рассчитать объемы и площади. Результат превзошел ожидания — искусственный интеллект мгновенно подготовил расчеты, которые обычно занимают дни.
Полученные данные я загрузил в агент Menos. Поставил задачу: «Сформируй документ, который можно подать инвестору как готовое предложение по дизайнерским решениям». Итог — детально проработанная концепция велнес-центра на 39 слайдов, полностью созданная алгоритмом. Чтобы получить критическую оценку, я отправил проект Skye — моему персональному аналитическому агенту в ChatGPT — для проведения фидбэк-анализа.
Больше, чем просто инструмент
Многие мои коллеги по-прежнему воспринимают ИИ лишь как очередной софт в ряду AutoCAD или ArchiCAD — «просто еще один инструмент». Но я рассматриваю это иначе. В своей научной работе я доказываю: ИИ — это полноценный катализатор развития.
Впервые в истории человечества мы вступаем с машиной в диалог, в котором есть место даже эмоциональной связи. Этот глубокий резонанс привел меня к созданию спекулятивного проекта «Люминальное будущее» — Фотонного павильона. Это архитектурное решение, основанное на игре света, стало возможным только благодаря синергии человеческого видения и вычислительной мощности ИИ.
РИЕЛТОР
Еще один критический узел системы — риелтор. Его главная задача — превратить архитектурную концепцию в осязаемую мечту, которая продает сама себя. Традиционно риелтор включается в процесс последним, хотя именно он является первой точкой контакта с конечным потребителем. Здесь возникает разрыв между замыслом и презентацией.
Мы пересмотрели этот подход, создав «движок для пресейла». Взяв за основу проект от W Properties, мы сознательно отказались от стандартных спецэффектов. Используя ИИ, мы провели глубокую реновацию визуального контента: очистили пространство от исходной мебели, полностью переработали освещение и интегрировали собственные интерьерные решения. В итоге на базе одного-единственного изображения нам удалось создать атмосферное видео высокого качества.
Благодаря инструментам ИИ правила игры для архитектора, застройщика и риелтора стали предельно динамичными. Теперь мы можем формировать уникальную идентичность объекта через иммерсивный сторителлинг. Генерируя оригинальный аудиоконтент — от голоса за кадром до тематических песен — мы наделяем пространство характером. Мы создали полноценный фильм, который преодолевает «атавизм старых форм» и вовлекает клиента в еще не построенную реальность.
Многие по-прежнему воспринимают ИИ как некое внешнее, факультативное дополнение. Но наш опыт доказывает обратное: мы стали свидетелями смещения самой точки притяжения. Когда меняется гравитация, перестраивается вся система. Проектирование ускоряется не из-за спешки, а потому что путь к результату становится кристально прозрачным. Застройщики перестают сомневаться — не потому, что они идут на риск, а потому, что архитектура будущего становится математически и эмоционально выверенной еще до первого колышка на стройплощадке. ИИ не заменил нас, он стал той средой, где видение и дизайн сливаются друг с другом.
