Представьте, что вы решили построить загородный дом. После беглого просмотра объявлений на Авито или Циан, где цены исчисляются сотнями тысяч, а то и миллионами рублей, энтузиазм может угаснуть. Однако существует проверенный способ стать собственником земли за небольшую сумму — получить ее у государства. Именно эту тему подробно разберем с земельным экспертом Анной Крыловой.
Свободная земля
А задумывались ли вы когда-нибудь сколько земли в Российской Федерации? По данными федеральной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2024 года составила 1 723 399,1 тыс. га. Из них площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, составила 109 973,7 тыс. га, или 6,4%, в собственности юридических лиц находилось 26 570,0 тыс. га, или 1,5% земельного фонда России. Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 1 581 295,5 тыс. га, или 92,1% от площади земельного фонда страны. Поэтому свободной земли в России не просто много, а очень много.
Что значит свободная земля?
Говоря экспертным языком, земля в Российской Федерации подразделяется на разграниченную и неразграниченную. Разграниченная земля – это земля, находящаяся в собственности (частной, федеральной, федерального субъекта, муниципального образования). Неразграниченная земля – это та земля, на которую нет правоудостоверяющих документов. Распоряжаются неразграниченной (государственной) землей органы местного самоуправления. Именно она нас интересует, когда мы говорим о свободной земле.
Простыми словами: Свободная земля – это земля, принадлежащая государству, не имеющая кадастровых границ, не стоящая на кадастровом учете и не имеющая кадастрового номера.
Кто может получить землю для ИЖС у государства?
Оформить свободный участок может каждый гражданин Российской Федерации старше 18 лет. После этой фразы, я обычно получаю следующие вопросы и возражения:
Если я живу в Москве, могу ли я оформить свободный участок в Ленинградской области?
Отвечаю: Да, можете. Оформить свободный участок можно в любом регионе России, даже если прописаны в другом регионе – вы можете подать заявление на оформление там, где хотите.
Если хочу участок себе и родителям, я могу оформить два?
Отвечаю: Да, можете. Количество участков в одни руки не ограниченно.
Государство дает землю только льготникам
Отвечаю: Получить неразграниченную землю по процедуре предварительного согласования может любой гражданин РФ. Для льготных категорий граждан действуют особые условия и предоставление земли осуществляется по другим основаниям и статьям Земельного Кодекса РФ.
Как и где найти свободную землю?
Чтобы найти свободный земельный участок необходимо воспользоваться – порталом пространственных данных «Национальная система пространственных данных. Для запуска веб-версии ПКК можно в любую поисковую систему написать «НСПД» и перейти на официальный сайт с синей галочкой в раздел «Публичная Кадастровая карта», либо воспользоваться прямой ссылкой: https://nspd.gov.ru/
Это бесплатный и общедоступный сервис, в котором содержатся сведения о границах объектов недвижимости, населенных пунктов, муниципальных образований, территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия и иные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости.
Замкнутые границы и кадастровый номер говорят нам о том, что земля в данном месте «занята», т.е. имеет собственника и стоит на кадастровом учете, нас же интересует пустая земля без границ.
Но не вся земля без границ является свободной. Участок может не иметь границ на карте, т.к. его собственник не поставил участок на кадастровый учет. Зачастую такие участки можно отсеять на этапе изучения спутниковых карт или выезда на местность. Если видим строения или следы хозяйственной деятельности – на данный участок не стоит тратить время.
В дополнение к порталу НСПД существует бесплатное приложение для смартфона – Kadastr.ru, позволяющее получить доступ к официальным сведениям, содержащимся на НСПД. Это приложение удобно использовать при выезде на местность: благодаря возможности спутниковой навигации можно легко определить свое текущее местоположение на кадастровой карте.
Стратегии работы с землей
Для того, чтобы определиться со стратегией, необходимо выполнить несколько шагов:
- Определиться со ставками выкупа/аренды в интересующем регионе, т.к. ставки от региона к региону сильно разнятся.
- Посмотреть кадастровую стоимость земельного участка в интересующем населенном пункте.
Кадастровая стоимость – это то, во сколько государство оценивает тот или иной участок, на основе проведенной оценки.
- Сравнить кадастровую и рыночную стоимости земельного участка в интересующем населенном пункте.
Выкуп сразу в собственность
Суть стратегии: выкупаете свободную землю сразу в собственность на основании ст. 39.3, п. 2, пп.10. без проведения торгов в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ.
Если в рассматриваемом регионе действует ставка выкупа земли 100% от кадастровой стоимости, а рыночная стоимость участков сильно выше кадастровой, то выгода составит х2.
Например, выкупив за 350 000 рублей свободный участок за 100% от КС, при рыночной стоимости соседних участков 700 000 рублей, можно практически сразу заработать на перепродаже этого участка + 350 000 рублей, а это 100% годовых на вложенные средства.
Также есть регионы с более лояльными ставками выкупа сразу в собственность, например, Свердловская область — 15% от кадастровой стоимости, Саратовская область — 3% от кадастровой стоимости и др.
Выкуп из аренды в собственность после строительства дома
Для работы по этой стратегии свободный участок сначала нужно взять в аренду на 20 лет на основании ст. 39.6, п. 2, пп. 15. Земельного Кодекса РФ без проведения торгов в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ. После этого построить дом и зарегистрировать его в собственность. Далее на основании ст. 39.3, п. 2, пп. 6. выкупить земельный участок из аренды в собственность.
Размер ставки годовой арендной платы земельного участка, полученного без торгов, чаще всего не превышает размер земельного налога. Если же участок предоставляется на торгах, т.к. на извещение о предоставлении свободного участка в аренду поступили заявления от третьих лиц (т.е. нашлись еще желающие получить эту землю), то годовая аренда будет установлена в процессе торгов. Зачастую до самих торгов третьи лица не доходят, и аренду можно забрать по начальной ставке аукциона.
Размер ставки выкупа земли в собственность «из-под здания» так же разнится от региона к региону. Например, в Московской области с 1 мая 2025 года ставка выкупа составляет – 60% от КС, а в Ленинградской области — 3% от кадастровой стоимости. Т.е. взяв участок в аренду в Ленинградской области, у которого кадастровая стоимость 1 000 000 рублей, после строительства дома вы сможете выкупить землю за 30 000 рублей.
Для чего нужна СРЗУ?
Для подачи заявления на неразграниченную землю к заявлению необходимо приложить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (сокращенно СРЗУ на КПТ).
СРЗУ — это изображение границ образуемого земельного участка на кадастровом плане территории. На ней указывается площадь, границы, условный номер участка, а также необходимые условные обозначения.
Многие ошибочно считают, что делать СРЗУ разрешено только кадастровым инженерам, стоимость услуг которых может составлять в среднем 5-10 тыс. руб. На самом деле СРЗУ можно составить самостоятельно:
Статья 11.10. п.4. ЗК РФ. Подготовка схемы расположения земельного участка
в целях его образования для предоставления без проведения торгов может
быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.
Важно, чтобы схема соответствовала требованиям двух документов:
- Земельному кодексу РФ (ст.11.10). Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории
- Приказу Росреестра от 19.04.2022 N П/0148
Способы подачи заявления в администрацию
Особенности предоставления в аренду или собственность земельных участков за плату без проведения торгов описаны в ст. 39.18 ЗК РФ.
Подать заявление в администрацию можно несколькими способами:
- Лично при обращении в администрацию
- Почтой по адресу администрации
- При посещении МФЦ
- Через портал Госуслуги
- Через сайт/электронную почту администрации с использованием квалифицированной электронной цифровой подписи
Ключевые изменения законодательства, о которых нужно знать в 2026 году
Раньше можно было, получив участок, откладывать строительство на неопределенный срок. С 1 марта 2025 года в силу вступил Федеральный закон № 307-ФЗ, который устанавливает четкие сроки и требования по освоению земли. Государство стимулирует эффективное использование земель, а не просто их распределение. Введены и критерии, по которым с 1 сентября 2025 года будут выявлять неиспользуемые (заброшенные) участки.
- Единый льготный период для освоения — 3 года. С момента оформления права собственности у вас есть три года, чтобы привести участок в порядок и начать использовать его по назначению.
- Четкие критерии «заброшенности». Теперь запущенным будет считаться участок, если более половины его площади захламлено, заросло сорняками выше метра или если на землях ИЖС в установленный срок не построен и не зарегистрирован дом.
- Последствия неиспользования. За нарушение грозят не только штрафы (для физлиц — от 20 000 до 50 000 рублей или 1–1.5% от кадастровой стоимости), но и поэтапная процедура изъятия через суд с последующей продажей с торгов.
Заключение
В 2025 году государство по-прежнему дает возможность приобрести землю для ИЖС на выгодных условиях. Однако фокус сместился с простого получения на ответственное освоение. Сегодня это не просто способ сэкономить, а долгосрочные обязательства. Новые законы, с одной стороны, ужесточают контроль, а с другой — дают четкий и понятный алгоритм действий, защищая от недобросовестных соседей и стимулируя развитие территорий.
«Покупайте землю, ее больше не производят», — говорил Марк Твен. В современных российских реалиях 2026 года к этой цитате стоит добавить: «А получив ее — осваивайте в срок, иначе рискуете потерять». Если вы готовы к этому, возможность обзавестись своим участком и построить дом по-прежнему более чем реальна.
