Юлия Рыкунова — сооснователь и директор по развитию бизнеса экосистемы недвижимости М2 рассказала на Жилищном конгрессе, что будет с ключевой ставкой, спросом на недвижимость в 2025-26 году.
Интро М2
Уже более 6 лет мы специализируемся на цифровизации рынка недвижимости. За это время через платформу прошло более полутора миллиона сделок. С нами работают по всей стране 110 тыс. партнеров и 10% сделок в стране проходят с использованием сервиса М2. Я в М2 отвечаю за развитие бизнеса и создание новых продуктов.
Тренды/Ситуация на рынке
На рынке сохраняются очевидные эффекты отмены льготной ипотеки под 8%, корректировки других госпрограмм и изменений денежно-кредитной политики ЦБ, поэтому мы наблюдаем значительное сокращение ипотечных сделок, в то время как на неипотечном рынке наблюдается рост активности. Но важнее всего — более глубокий тренд: аналитический центр ДОМ.РФ сообщает, что в сентябре 2025 года было выдано около 88 тысяч ипотечных кредитов на сумму 400 млрд рублей. Основной прирост произошел за счет рыночных программ: выдано 34 тыс. ипотечных кредитов на 90 млрд рублей, что на 17%–18% больше в сравнении с августом и почти в 3 раза превышает средние значения за первое полугодие 2025 года.
На платформе М2 также фиксируется другой тренд — растущий спрос на рефинансирование. Мы наблюдаем его с июля, когда ключевая ставка снизилась до 18%. Дополнительный всплеск зафиксирован в сентябре после снижения ставки до 17%, что привело к росту заявок на рефинансирование ещё на 23%.
Говоря о рефинансировании важно понимать, что пока это только заявки, а не конечные сделки. Однако, учитывая наметившийся тренд на рост в ипотечном сегменте, мы можем говорить о том, что среди покупателей недвижимости появляются позитивные настроения и уверенность в том, что условия на рынке будут становиться более гибкими. Хотя, о возвращении к показателям прошлого года, к которым мы привыкли, пока очень рано.
Риелторы
Мы обратились к нашему аналитическому инструменту — Индексу настроений риелторов. Это аналог индекса деловой активности PMA, который создавался в период экономических кризисов в разных странах для того, чтобы понимать реальную экономическую ситуацию в стране и отслеживать, как меняются ожидания участников рынка. В опрос привлекают продавцов и поставщиков услуг, а через месяц оценивают, оправдались ли их прогнозы. Мы тоже обратились к экспертам, которые лучше всех знают и чувствуют рынок — риелторам, и проводим среди них регулярные опросы. Индекс рассчитывается с января 2024 года, то есть почти 2 года. Он зарекомендовал себя как надежный инструмент в прогнозировании, потому что мы видим высокую точность в ожиданиях респондентов, которые отражают рыночную картину.
В части спроса на новостройки риелторы отмечают, что показатель остаётся пониженным, но ситуация постепенно улучшается – индекс спроса вырос на 8 пунктов. Ярко выраженная синяя линия разделяет индекс на две части: нижняя зона — негативные оценки, верхняя — позитивные. Впервые с начала 2025 года оценки риелторов в части спроса выходят в позитивное пространство.
На вторичке ситуация аналогична: индекс спроса вырос на 10 пунктов до 37 единиц. А ожидания риелторов в сентябре резко возросли и также вышли в позитивное пространство впервые за год.
Что касается ИЖС, об этом мы говорили ранее: ситуация также продолжила улучшаться – индекс спроса в августе вырос на 4 пункта до 38 единиц. Восстановление спроса, с одной стороны, можно объяснить снижением ключевой ставки ЦБ, а с другой стороны, – адаптацией участников рынка к новым правилам по использованию механизма эскроу-счетов.
ЦБ
Центробанк спрогнозировал несколько вариантов динамики ключевой ставки и в первую очередь опирается на сценарий, при котором ставка в 2026 году снизится до уровня 12–13%. Минфин, в свою очередь, разделяет схожие ожидания и закладывает в бюджет предположение о ставке на уровне 12–13%.
Мы в М2, придерживаемся более консервативного подхода: и считаем, что ставка к концу 2025 года снизится до 16%, а к 2026 году достигнет 14%. Поскольку более резкое снижение ставки может стимулировать кредитование, но при этом усилит инфляционное давление, что не всегда идет на пользу экономике.
Хочу подчеркнуть: мы не предсказываем будущее, а опираемся на инструменты прогнозирования и модели аналитики, которые разработаны и применяются в М2. Но одно можно сказать наверняка — независимо от ситуации на рынке мы всегда поддержим наших партнеров и профессиональное сообщество.
Презентацию Юлии Рыкуновой на Международном Жилищном Конгрессе можно скачать по ссылке
