Что такое аукционная продажа недвижимости
Аукционный метод — это способ реализации объектов недвижимости через публичные торги, где цена формируется в результате конкурентного взаимодействия покупателей. Победителем становится участник, предложивший наивысшую цену в рамках установленных правил.
Основные типы аукционов
Английский аукцион (восходящий): Стартовая цена является самой низкой. Участники последовательно увеличивают свои предложения, и побеждает тот, кто предложит наибольшую сумму.
На голландском аукционе (нисходящем) цена начинается с высокой отметки и постепенно уменьшается. Победителем становится первый участник, который решит купить товар по предложенной на данный момент цене.
В закрытом аукционе участники подают свои ценовые предложения конфиденциально. Победителем становится участник, предложивший наивысшую цену.
Как проходит аукцион: пошаговая схема
Этап 1: Подготовка к продаже
- Определение рыночной цены актива.
- Сбор и подготовка необходимых документов.
- Информирование потенциальных покупателей о предстоящих торгах.
Этап 2: Регистрация претендентов
- Прием заявок от желающих участвовать.
- Внесение гарантийного взноса (обычно 5-10% от начальной стоимости).
- Проверка соответствия участников установленным требованиям.
Этап 3: Процесс торгов
- Озвучивание начальной цены.
- Прием предложений в соответствии с установленными правилами.
- Фиксация наивысшей предложенной цены.
Этап 4: Заключение сделки
- Подписание документа, подтверждающего итоги торгов.
- Возврат гарантийных взносов участникам, не ставшим победителями.
- Оформление договора купли-продажи с победителем.
Преимущества аукционного метода
- Максимальная цена: конкуренция поднимает стоимость выше среднерыночной.
- Прозрачность: правила известны всем, процесс контролируется.
- Скорость: сделка закрывается за дни/недели, а не месяцы.
- Широкий охват: привлечение инвесторов из разных регионов.
- Гарантия оплаты: задаток минимизирует риски отмены сделки.
Кто продаёт и покупает на аукционах
Продавцы:
- банки (залоговая недвижимость);
- государственные органы (конфискат, муниципальное жильё);
- частные собственники (быстрая продажа).
Покупатели:
- инвесторы (перепродажа с наценкой);
- девелоперы (земельные участки под застройку);
- частные лица (поиск выгодных предложений).
По мимо основных типов аукционов на Российском рынке существует Аукционный метод продаж недвижимости по системе Александра Санкина.
Александр Санкин ведущий российский эксперт по продаже премиальной недвижимости, автор запатентованного аукционного метода продаж. С 2014 года по его методике реализовано объектов на сумму свыше 250 млрд рублей.
Ключевые вехи карьеры:
Мой путь в сфере элитной недвижимости начался в 1994 году с первой сделки в премиум-сегменте (помощь в приобретении дома в Калифорнии). В 2012 году я основал частную практику как брокер по элитной недвижимости в Москве, а в 2014 году разработал собственный аукционный метод.
В чём суть метода
Метод Санкина представляет собой систему контролируемых торгов, в которой высшая цена достигается благодаря: целенаправленному формированию конкурентной обстановки; строгим правилам процесса; квалифицированному маркетингу.
Ключевой принцип: продавец получает не «желаемую» цену, а максимально возможную на текущем рынке.
Ключевые механизмы метода
Стратегия начальной цены
- стартовая цена устанавливается ниже рыночной;
- создаёт эффект «выгодной сделки»;
- привлекает максимальное число участников.
Ограничение времени
- 14‑дневная маркетинговая кампания;
- 2 дня показов;
- фиксированный срок подачи предложений.
Концентрация спроса
- привлечение от 25 квалифицированных покупателей;
- организация брокер‑тура для агентов;
- персональные приглашения инвесторам.
Прозрачные правила
- письменные оферты с условиями сделки;
- публичное оглашение предложений;
- чёткие критерии победы.
Типичные ошибки при внедрении
- Неправильная стартовая цена — слишком высокая отпугивает, слишком низкая снижает итоговую сумму.
- Слабый маркетинг — недостаточное привлечение участников.
- Нарушение регламента — нечёткие правила повышают риски споров.
- Отсутствие проверки покупателей — участие неплатёжеспособных лиц.
- Эмоциональное вмешательство продавца — давление на агента во время торгов.
Вывод
Аукционный метод — эффективный инструмент для быстрой продажи или приобретения недвижимости, особенно при наличии конкурентного спроса. Однако успех требует тщательной подготовки, анализа рынка и чёткого соблюдения регламента. Для новичков рекомендуется привлекать юристов и риелторов, специализирующихся на торгах.
