Авторская колонка
За последние два года я всё чаще сталкиваюсь с одним и тем же запросом со стороны инвесторов и девелоперов: «Нужен не объект, а земля — готовая к проекту». Этот сдвиг в мышлении показателен. В условиях, когда стоимость строительства, сроки согласований и цена денег стали ключевыми ограничителями, именно земельные участки промышленного назначения превратились в самостоятельный инвестиционный актив.
Особенно отчётливо этот тренд проявился в Москве и Московской области в 2025 году.
Земля вместо бетона
Если ещё недавно инвесторы фокусировались на покупке складов, производственных корпусов или готовых логистических комплексов, то сегодня внимание сместилось на базовый актив — участок. Причина проста: земля даёт гибкость. Она позволяет зафиксировать вход в проект, выбрать оптимальный момент старта и адаптировать концепцию под реальный спрос, а не под уже построенные метры.
В московской агломерации этот подход оказался особенно востребованным. Свободных промышленных зон в черте города практически не осталось, а редевелопмент бывших промтерриторий идёт преимущественно в жилые и mixed-use проекты. В результате основной спрос закономерно переместился в Подмосковье — туда, где ещё возможен промышленный девелопмент с понятной экономикой.
Подмосковье как стратегическое продолжение Москвы
Сегодня Московская область — это не «альтернатива» столице, а её функциональное продолжение. Логистика, производство, цифровая инфраструктура физически не помещаются в границах города и выносятся за МКАД, сохраняя при этом привязку к крупнейшему рынку потребления в стране.
На практике наибольший интерес вызывают участки в радиусе 20–50 километров от Москвы, рядом с федеральными трассами и транспортными развязками. Именно здесь в 2025 году формировался основной объём сделок — от компактных площадок под склады и сервисные производства до крупных массивов под индустриальные парки.
Что на самом деле важно инвестору
В разговорах с покупателями земли я всё реже слышу вопрос «Сколько стоит гектар?». Его заменил другой: «Через сколько месяцев можно начать строить?».
Это принципиальное изменение. Сегодня ценность участка определяется не формально — категорией земли или площадью, — а степенью его готовности к реализации проекта. Наличие технических условий, доступ к инженерным сетям, понятная градостроительная ситуация, отсутствие юридических ограничений — всё это напрямую конвертируется в стоимость.
Отдельно стоит сказать о центрах обработки данных. В Московской области сформировался очевидный дефицит площадок, где возможно размещение энергоёмких объектов. Земля с подтверждённым доступом к крупным энергетическим мощностям стала редким и высоколиквидным активом, который зачастую даже не выходит в публичную экспозицию.
Почему инвесторы выбирают землю, а не объекты
В условиях дорогого финансирования, роста себестоимости строительства и удлинения инвестиционных циклов земля стала одним из ключевых инструментов снижения рисков. В отличие от готовых объектов, покупка участка позволяет зафиксировать вход в проект по более низкой стоимости и избежать переплаты за уже реализованные, но не всегда оптимальные решения.
Земля даёт инвестору стратегическую гибкость: появляется возможность самостоятельно выбирать момент начала строительства, корректировать концепцию под рыночную конъюнктуру и вести переговоры с будущими операторами или якорными арендаторами на более выгодных условиях — ещё до начала стройки.
Кроме того, земельный актив работает сразу в двух плоскостях. С одной стороны, он капитализируется по мере развития локации и инфраструктуры. С другой — служит основой для последующего девелопмента, позволяя формировать как операционный доход, так и дополнительную стоимость проекта.
Именно поэтому для крупных инвесторов и девелоперов земля всё чаще используется как «якорный актив»: сначала формируется земельный банк, а уже затем — с учётом спроса, финансирования и регуляторной среды — принимается решение о формате и масштабе застройки.
Рост цен как отражение дефицита
Рост стоимости промышленной земли в 2025 году — это не спекуляция, а отражение структурного дефицита. Качественных участков становится меньше, требования инвесторов — выше, а время запуска проекта — дороже.
В наиболее востребованных локациях Подмосковья рост цен за год составил от 10 до 30 процентов. При этом рынок нельзя назвать перегретым: сделки по-прежнему проходят выборочно, и покупатели готовы платить только за те участки, где риски просчитаны заранее.
Чего ждать в 2026 году
Судя по текущей динамике, в 2026 году спрос на промышленную землю в Москве и Московской области сохранится. При этом рынок станет ещё более избирательным. Максимальный интерес будут вызывать не просто участки «под промышленность», а площадки с реальной возможностью быстрого старта проекта.
Ключевыми факторами останутся транспортная доступность, инженерная обеспеченность и скорость прохождения разрешительных процедур. Именно эти параметры будут определять и ликвидность, и рост стоимости.
Вместо вывода
Промышленная земля в московском регионе сегодня — это не запас «на будущее», а актив с чёткой инвестиционной логикой. Она требует профессионального отбора, глубокого анализа и понимания регуляторной среды, но при грамотном подходе даёт инвестору главное — контроль над проектом и временем.
Именно поэтому в 2025–2026 годах мы видим устойчивый переход от покупки готовых объектов к формированию земельных банков. Это рациональный и, на мой взгляд, долгосрочный тренд.
