В рамках цифровизации сферы недвижимости и усиления защиты прав участников рынка в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внедряется новый механизм — внесение сведений о потенциальных собственниках жилья. Разберём, что это значит, как работает и какие преимущества даёт участникам сделок с недвижимостью.
Что понимается под «потенциальным собственником»
Под потенциальным собственником в контексте обновлений ЕГРН подразумевается лицо, имеющее законное основание претендовать на право собственности в будущем. Это не фактический владелец, а субъект, чьи права:
- зафиксированы в юридически значимом документе (например, в договоре купли‑продажи с отсрочкой перехода права);
- подтверждены судебным решением о признании права;
- вытекают из наследственного дела;
- основаны на договоре участия в долевом строительстве (ДДУ).
Как и когда вносятся данные
Сведения о потенциальных собственниках попадают в ЕГРН через официальные каналы подачи документов:
- Через МФЦ — при подаче заявления о регистрации сделки с отсроченным переходом права.
- В электронном виде — через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра (при наличии УКЭП — усиленной квалифицированной электронной подписи).
- По судебному решению — когда суд обязывает внести запись о потенциальном собственнике.
- От нотариусов — при удостоверении сделок, предполагающих будущий переход права (например, договоров ренты).
Сроки внесения: обычно 3–5 рабочих дней с момента подачи документов.
Какие данные фиксируются
В ЕГРН вносится структурированная информация:
- ФИО потенциального собственника;
- реквизиты документа, подтверждающего право (номер и дата договора, судебного акта и т. п.);
- описание объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, площадь);
- срок, в течение которого лицо сохраняет статус потенциального собственника;
- ограничения или обременения, связанные с будущим переходом права.
Запись маркируется особым обозначением, чтобы отличить её от записи о фактическом собственнике.
Зачем это нужно: ключевые преимущества
- Защита от двойных продаж
Запись о потенциальном собственнике блокирует регистрацию иных сделок с объектом до момента перехода права. Это исключает ситуацию, когда продавец продаёт одну квартиру двум покупателям. - Прозрачность цепочки прав
Покупатели и банки могут видеть, есть ли лица, претендующие на объект в будущем. Это снижает риски оспаривания сделки. - Упрощение наследственных процедур
Если наследодатель оформил договор, по которому право переходит после его смерти, наследники видят статус объекта в ЕГРН без дополнительных запросов. - Поддержка ипотечных сделок
Банки получают подтверждение, что объект не имеет скрытых претендентов, что ускоряет одобрение кредитов. - Доказательная база в судах
Запись в ЕГРН служит весомым доказательством прав потенциального собственника в случае споров.
Ограничения и нюансы
- Не заменяет регистрацию права. Статус «потенциальный собственник» не даёт полного объёма прав владельца (например, права распоряжаться объектом).
- Требуется актуализация. Если условия, дающие право на статус, прекратились (например, договор расторгнут), запись должна быть удалена.
- Не распространяется на устные договорённости. Только документально подтверждённые основания попадают в ЕГРН.
- Платная услуга. Внесение данных о потенциальном собственнике, как и другие регистрационные действия, облагается госпошлиной.
Как проверить наличие записей о потенциальных собственниках
Любой заинтересованный лицо может запросить выписку из ЕГРН, где будут указаны:
- текущий собственник;
- сведения о потенциальных собственниках (если есть);
- обременения и ограничения.
Выписка оформляется:
- через МФЦ;
- на портале «Госуслуги»;
- на сайте Росреестра (в разделе «Получение сведений из ЕГРН»).
Перспективы развития механизма
В планах Росреестра:
- интеграция данных о потенциальных собственниках с системами нотариата и судов для автоматического обновления записей;
- расширение перечня сделок, допускающих внесение таких сведений;
- внедрение уведомлений для собственников о появлении записей о потенциальных претендентах на их недвижимость.
Вывод
Внесение в ЕГРН данных о потенциальных собственниках — важный шаг к повышению безопасности рынка недвижимости. Механизм позволяет:
- минимизировать риски мошеннических схем;
- обеспечить прозрачность прав на объекты;
- упростить оформление сделок с отсроченным переходом права.
Для максимальной защиты своих интересов участникам рынка рекомендуется регулярно проверять статус объектов через выписки из ЕГРН и своевременно вносить изменения в реестр при изменении обстоятельств, влияющих на права потенциальных собственников.
