Минувший год стал временем серьезного охлаждения: объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость сократился почти на треть на фоне дорогих кредитов и высоких ставок. Пока застройщики отказываются от оптовых закупок земли, фокус внимания смещается на максимально ликвидные лоты в топовых локациях. Коммерческий директор Rublevo Business Park Никита Константинов объясняет, почему текущая пауза — это не кризис, а масштабная перегруппировка капитала перед 2026 годом.
Общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам 2025 года заметно снизился. Цифры у консалтеров немного разнятся, но суть одна – рынок сбавил обороты. Например, Nikoliers говорит о падении на 22%, до 1,18 трлн рублей, а IBC Real Estate — о 29%. Это второй результат в истории, но после рекордного 2024-го, когда инвесторы вложили в землю и объекты более 1,5 трлн рублей, разница ощутима.
Почему так вышло? Объяснения лежат на поверхности. Дорогие кредиты и высокие ставки по депозитам заставляют многих пересматривать планы. Особенно это ударило по рынку земли: инвестиции в площадки под застройку просели более чем вдвое. Застройщики больше не скупают землю оптом, как раньше. Сделки сейчас идут в основном по самым ликвидным лотам – в хороших локациях с инфраструктурой. Остальное либо ждет своего часа, либо продается с дисконтом.
Но если отвлечься от этих в целом ожидаемых макроцифр и посмотреть, куда именно текли деньги, картина становится гораздо интереснее. Здесь-то и скрывается ответ на ключевой вопрос: почему умные деньги продолжают работать, даже когда рынок в целом делает паузу.
Парадокс 2025 года: меньше денег, но больше концентрации
Статистика прошлого года раскрывает любопытное противоречие. На фоне общего сокращения рынка почти на четверть, один сегмент не просто устоял, а продемонстрировал структурную прочность, собрав более половины всех капиталовложений в коммерческую недвижимость – около 413 млрд рублей, по данным аналитиков. Это офисный сегмент.
Цифра в 413 млрд рублей действительно ниже рекорда 2024 года, когда крупнейшие государственные корпорации совершали единичные, но громадные по стоимости сделки под собственные нужды (например, покупка РЖД площадей в Moscow Towers). Однако именно это сравнение и раскрывает суть текущего тренда. Если исключить те уникальные транзакции, то окажется, что объем «классических» инвестиций – тех, что нацелены не на размещение своего бизнеса, а на получение долгосрочного арендного дохода, – напротив, вырос в несколько раз.
Рост почти в три раза для сделок с арендной стратегией — вот что действительно важно. Это сигнал от самых искушенных участников рынка: банков, управляющих компаний, закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов). Их капитал всегда точен в выборе цели. Они ищут не просто площадь, а готовый, работающий актив с предсказуемым денежным потоком. Такой актив служит надежным буфером от макроэкономической турбулентности сегодня и становится основой для роста капитализации при улучшении конъюнктуры завтра. Показательная сделка прошлого года – приобретение структурой Сбербанка бизнес-центра «Белая площадь» – как раз укладывается в эту логику поиска качественного, доходного и ликвидного актива.
Новые герои рынка: ставка на проверенные крупные форматы
Логика выбора крупных игроков напрямую ведет к другому яркому тренду, который изменил лицо рынка в 2025 году и определит его в 2026-м. Речь о взрывном росте сделок через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), объем которых более чем удвоился, достигнув рекордных 96,6 млрд рублей.
Это не техническая деталь, а симптом глубокой трансформации. ЗПИФ стал ключевым инструментом для консолидации капитала и приобретения именно тех самых крупных, сложных и качественных объектов, которые сегодня в приоритете. Он позволяет объединить ресурсы множества инвесторов для покупки лота, недоступного в одиночку, – целого бизнес-центра или логистического парка. Этот механизм как нельзя лучше отвечает на запрос рынка на безопасность и профессионализм: актив находится под управлением специализированной компании, а инвестиции формализованы и прозрачны.
В результате стратегия крупного капитала стала предельно четкой: концентрация, а не диверсификация. Вместо распыления по множеству мелких лотов инвесторы фокусируются на комплексных, проверенных активах значительного масштаба. Целый бизнес-центр или блок под штаб-квартиру привлекает их не размером как таковым, а синергией, предсказуемостью операционных расходов и стоимости, а также устойчивостью доходности. Покупка такого объекта – это всегда стратегическое, а не тактическое решение, рассчитанное на годы вперед.
Что ждет нас в 2026 году? Год больших и правильных сделок
Итак, что нас ждёт: «перезаморозка» или новая реальность? С моей точки зрения, мы наблюдаем не заморозку, а большое перераспределение.
Снижение активности и «заморозка» – это реальность для сегментов с высокими рисками, длительными сроками реализации или устаревшими концепциями. В эту зону попали массовое жилье, земельные участки во второстепенных локациях и коммерческая недвижимость, не отвечающая современным требованиям.
Формирование новой реальности происходит там, где концентрируется профессиональный капитал. Это сегмент крупной, качественной коммерческой недвижимости, в первую очередь офисной. Общий объем рынка может корректироваться, но поток инвестиций в этот сегмент остается целевым и мощным.
Таким образом, 2026 год сформируется как год больших и правильных сделок. Рекорды по общим цифрам могут и не повториться, но для ограниченного пула премиальных активов – современных бизнес-парков, корпусов под штаб-квартиры, качественных логистических комплексов – конкуренция среди инвесторов будет только расти. Крупные игроки платят сегодня не за метры, а за уверенность в завтрашнем дне. В наше время такую уверенность может дать только современный, технологичный актив в безупречной локации, способный и принять крупную компанию, и десятилетиями генерировать стабильный доход. Именно такие объекты и задают тон новой инвестиционной реальности.
Предыдущая публикация – Никита Константинов: Из чего складывалась стоимость мебели для новостроек в 2025 году
