Дизайн и хоумстейджинг: ключ к успешной продаже и аренде недвижимости

Первое впечатление играет решающую роль. Покупатели и арендаторы принимают решение о сделке уже в первые минуты просмотра объекта, например будь то фото, личный визит или онлайн тур. Поэтому на сцену выходят два мощных инструмента: дизайн интерьера и хоумстейджинг. Хотя эти понятия часто путают, они дополняют друг друга и вместе формируют мощную стратегию повышения привлекательности и стоимости объекта.

В этой статье дизайнер интерьеров Валерия Закерничная разбирается: почему грамотное оформление пространства это не просто эстетически красивое решение,  но и целесообразный инструмент для быстрой и выгодной продажи или аренды недвижимости.

Что такое хоумстейджинг и чем он отличается от дизайна?

Хоумстейджинг (от англ. “home staging”) — это искусство предпродажной подготовки жилья с целью создания максимально привлекательного образа для целевой аудитории. В отличие от дизайна интерьера, который ориентирован на личные предпочтения владельца и долгосрочное проживание, хоумстейджинг носит маркетинговый характер. Его цель — не украсить дом для текущего хозяина, а «продать мечту» будущему покупателю или арендатору.

Дизайн интерьера, в свою очередь, создаёт функциональное, эстетичное и комфортное пространство, отражающее индивидуальность владельца. Однако при продаже или сдаче в аренду именно хоумстейджинг (инвестиционное декорирование)помогает «стереть» личные следы текущих жильцов и представить объект как нейтральное, но вдохновляющее пространство, в котором легко представить себя.

Сейчас еще есть направление инвестиционный дизайн и это как раз дизайн направленный на решение коммерческой задачи- сделать ремонт под продажу/аренду.

Почему это работает: психология восприятия

Люди принимают решения эмоционально, а оправдывают их логически. Хоумстейджинг и дизайн воздействуют именно на эмоциональную составляющую. Исследования показывают, что правильно подготовленный объект:

• вызывает у посетителей чувство «дома» уже при первом взгляде;
• помогает визуализировать будущую жизнь в этом пространстве;
• снижает уровень стресса, связанного с переездом.

Нейтральные цвета, аккуратная расстановка мебели, продуманное освещение и отсутствие беспорядка создают ощущение чистоты, порядка и уюта. Это особенно важно в условиях перенасыщенного рынка, где покупатели сравнивают десятки объектов онлайн и вживую. Дом, который «говорит» с ними на языке эмоций, запоминается и побеждает в конкурентной борьбе.

Экономическая выгода: цифры и факты

Многие собственники считают хоумстейджинг и дизайн дополнительными тратами. Однако практика показывает обратное: инвестиции в подготовку объекта окупаются многократно.

Согласно данным Национальной ассоциации риелторов США (NAR), объекты с профессиональным хоумстейджингом продаются на 17–20% дороже и на 30–50% быстрее, чем неоформленные аналоги. В Европе и России наблюдается схожая тенденция: в крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург или Казань, стейджированные квартиры находят покупателей в среднем за 2–3 недели против 2–6 месяцев у «голых» объектов.

Кроме того, качественное оформление снижает риск торга. Покупатель, впечатлённый презентацией, реже пытается сбить цену, поскольку воспринимает объект как более ценный. То же касается аренды: подготовленная профессионалами квартира позволяет установить более высокую арендную ставку и привлечь состоятельных арендаторов, которые ценят качество и готовы платить за комфорт.

Как дизайн и хоумстейджинг помогает в продажах?

Сегодня до 90% потенциальных покупателей начинают поиск недвижимости в интернете. Фотографии и виртуальные туры становятся «витриной» объекта. Если интерьер выглядит пустым, захламлённым или персонализированным (семейные фото, яркие обои, специфическая мебель), это отталкивает аудиторию.

Профессиональный хоумстейджинг решает эту проблему:

• создаёт сбалансированную композицию в кадре;
• подчеркивает достоинства планировки;
• маскирует недостатки;
• делает фото «продающими» даже при скромной площади.

В эпоху соц сетей визуальная эстетика стала универсальным языком.

Квартира, которая выглядит как из глянцевого журнала, вызывает доверие и интерес — даже если её реальная площадь всего 25 кв. м.

Основные принципы эффективного хоумстейджинга:

1. Пространство должно дышать, меньше мебели и вещей.

2. Нейтральная палитра — бежевые, серые, белые тона создают универсальный фон, на котором покупатель может «примерить» свой стиль.

3. Функциональная расстановка мебели — даже в малогабаритке важно показать, что каждая зона имеет своё назначение.

4. Освещение — комбинация естественного и искусственного света делает интерьер тёплым и живым.

5. Акценты и текстуры — ковры, декоративные подушки, декор.

6. Чистота и свежесть — идеальная чистота, приятный запах (без резких ароматизаторов) и свежий воздух — обязательные условия.

Когда стоит привлекать профессионалов?

Хотя базовые принципы хоумстейджинга кажутся простыми, их реализация требует опыта.      Профессиональный:

• объективно оценить объект;
• знать целевую аудиторию (молодые семьи, инвесторы, пожилые люди);
• уметь работать с бюджетом — иногда достаточно перестановки мебели и покраски стен;
• сотрудничать с фотографами и риелторами для комплексного подхода.

В случае премиальной недвижимости или объектов с черновым ремонтом или с нестандартной планировкой без дизайнера не обойтись. Здесь важно не просто «убрать», а создать уникальную историю пространства, которая подчеркнёт его эксклюзивность.

Многие считают, что инвестиционный дизайн и хоумстейджинг актуален только при продаже. Это заблуждение.

При сдаче в аренду он также крайне эффективен:

• привлекает долгосрочных арендаторов, заботящихся о сохранности имущества;
• позволяет избежать частой смены жильцов;
• повышает лояльность и снижает риск просрочек по оплате;
• минимизирует расходы на ремонт и комплектацию.

Даже посуточная аренда (например, через Островок или Авито) выигрывает от дизайна: такие объекты получают больше положительных отзывов и выше рейтинг на платформах.

Я много создаю инвестиционных проектов и консультирую и знаю какие результаты получают мои заказчики.

Рассмотрим реальные примеры из моей практики московского рынка.

Квартира площадью 80 м2 стояла в продаже более 6 месяцев без единого серьёзного предложения. Владельцы когда то занимались ремонтом с дизайнером, основываясь на личных предпочтениях: ярко-зелёная комната и балкон, стены в детской, увешанные постерами, фиолетовый санузел. Ремонт хороший качественный, но не для широкой аудитории покупателей. После мой работы был проведён минимальный бюджетный апгрейд: покраска стен в нейтральные тона, замена обоев, декор и фотосессия. Всего за 10 дней и при затратах около 300 000 рублей объект был выставлен в продажу. Результат — три просмотра, два предложения и продажа по цене на 15% выше первоначальной — за 11 дней.

Еще один кейс – новый дом выставлен в продажу застройщиком, хорошая локация, красивый дом в продаже 3 года!  Но есть но. Редкие просмотры и ни одного предложения о покупке. После хоумстейджинга, мы даже не успели финальные фото сделать и покупатель нашелся!

Собственники смотрят на свою недвижимость другими глазами и не видят недостатки своей недвижимости.

Так же мои проекты сдаются за 1 день и выстраивается очередь из платежеспособных арендаторов.

Подобные кейсы подтверждают: даже скромные вложения в визуальную презентацию многократно окупаются.

Инвестиционный дизайн и хоумстейджинг — это не роскошь, а стратегический инструмент в недвижимости. Они превращают «просто квартиру» в желанный объект, сокращают время простоя, увеличивают доход и снижают стресс для собственника. В условиях высокой конкуренции и требовательных покупателей игнорировать эти методы — значит терять деньги.

Сегодня успешная сделка с недвижимостью — это не только о локации и квадратных метрах, но и о том, как объект «рассказывает свою историю». А грамотный дизайн и хоумстейджинг — лучшие рассказчики. Инвестируя в визуальную и эмоциональную привлекательность жилья, вы инвестируете в его рыночную стоимость и скорость реализации. И в этом — настоящая магия современного риелторского искусства. 

Не всегда требуется привлекать профессионалов. Если объект находится в хорошем состоянии, имеет современную планировку и нейтральный ремонт, собственник может провести базовый стейджинг самостоятельно:

• убрать всё лишнее (включая книги, технику, одежду);
• вымыть окна, полы, выключатели;
• добавить 2–3 нейтральных акцента (например, вазу с ветками, светлый плед на диван);
• обеспечить хорошее освещение — включить все лампы при просмотре;
• сделать хорошие фотографии
• проветрить помещение перед визитом покупателя.

В эпоху, когда внимание — самый дефицитный ресурс, недвижимость должна не просто существовать, а произвести впечатление. Инвестиционный дизайн и хоумстейджинг — это не про «красиво», а про стратегически правильно.

Инвестировать в визуальную и функциональную презентацию жилья — значит инвестировать в скорость, цену и уверенность в сделке. В конечном счёте, вы не продаёте стены и трубы — вы продаёте возможность начать новую жизнь. А для этого нужно, чтобы покупатель или арендатор увидел себя в этом доме — с первого взгляда.