Из-за недостатка качественного предложения и ограниченного строительного потенциала новые офисы в Москве-Сити рекордно дорожают — с момента начала строительства до ввода в эксплуатацию цена квадратного метра увеличивается в два-три раза. Для сравнения, за последние пять лет стоимость офисов А-класса в других столичных локациях за время возведения в среднем росла лишь на 30–50%, подсчитали аналитики MR Office, офисного направления девелопера MR, и CORE.XP.
Сейчас совокупный объем офисов в Москве-Сити составляет 1,6 млн кв. м. За последние пять лет в локации в эксплуатацию было введено чуть более 380 тыс. кв. м при активно растущем спросе. В результате вакансия снизилась с 12,1% по итогам 2020 года до 1,5% на октябрь 2025 года. Дефицит сильно повлиял на стоимость коммерческой недвижимости, и сильнее всего — в новых проектах. Так, в последнем из введенных в деловом районе небоскребов iCITY от MR цена офисных площадей выросла на 180%: на старте она составляла 275 тыс. рублей за кв. м, а после ввода в эксплуатацию — уже 775 тыс. рублей.
«До 2030 года в Москве-Сити планируется реализация единичных проектов суммарной площадью порядка 700 тыс. кв. м. После этого потенциал локации будет исчерпан. Несмотря на это спрос со стороны крупных компаний по-прежнему высок, что в совокупности с низкой вакансией продолжает поднимать цены», — говорит Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR.
В целом с начала 2025 года средняя стоимость офисов в Москве-Сити выросла на 15% до 676 тыс. рублей за кв. м. При этом в новых объектах, особенно премиальных, помещения реализуются с премией к рынку, которая сформировалась из-за критического дефицита свободных помещений. Что, впрочем, не исключает дальнейший рост цен. В частности, в проекте One, где в августе стартовали продажи офисов, минимальная стоимость кв. м уже увеличилась на 10%: с 790 тыс. рублей на этапе раннего бронирования до 875 тыс. рублей за кв. м.
«С появлением новых объектов в Москве-Сити для некоторых башен, построенных одними из первых, увеличивается риск «морального устаревания». Это связано как с их технологичностью, так и состоянием внутренней отделки офисов. По сравнению с новыми «свежими» помещениями офисы в уже существующих башнях могут уступать по конкурентоспособности недавно построенным объектам с новой отделкой», — подчеркивает Кирилл Бабиченко, директор, руководитель отдела услуг собственникам, департамент офисной недвижимости CORE.XP.
В текущей фазе роста и турбулентности появляется больше возможностей для краткосрочных спекулятивных сделок, когда инвесторы могут хорошо заработать на волне роста стоимости актива. При этом благодаря престижности локации и развитому деловому окружению крупные офисы в Москве-Сити реализуются еще до ввода объектов в эксплуатацию.
На средние блоки спрос есть как со стороны текущих арендаторов в локации, так и тех, кто давно целит переехать в эту локацию. Такие блоки находят арендаторов или покупателей в течение нескольких месяцев. Предложение офисов малого размера в Москве-Сити по состоянию на сентябрь 2025 года составляет всего около 4 тыс. кв. м, что также существенно меньше, чем в других субрынках, где в среднем доступно порядка 24 тыс. кв. м.
