С 1 февраля 2026 года в России вступили в силу изменения в программе семейной ипотеки. Они не затронули процентную ставку напрямую, но существенно изменили саму логику участия в программе. Новые правила направлены на то, чтобы сделать льготную ипотеку более адресной и сократить схемы обхода условий. Разберём ключевые изменения и их практические последствия для семей.
Правило «одна семья — одна льготная ипотека»
Главное и принципиальное нововведение — одна семья теперь может оформить только один льготный ипотечный кредит в рамках программы семейной ипотеки.
Ранее на практике встречались ситуации, когда супруги поочерёдно оформляли две льготные ипотеки: одну — на мужа, вторую — на жену. Формально это не нарушало правила, но фактически позволяло одной семье дважды воспользоваться государственной поддержкой. С 1 февраля 2026 года такой подход исключён: льгота закрепляется за семьёй, а не за каждым из супругов по отдельности.
Обязательное участие супругов как созаёмщиков
Теперь при оформлении семейной ипотеки оба супруга автоматически признаются созаёмщиками по кредиту. Это означает, что взять льготную ипотеку только на одного из супругов без участия второго нельзя.
Исключения возможны, но они ограничены и носят формальный характер — например, если один из супругов является иностранным гражданином или отсутствует юридическая возможность его участия. В стандартной ситуации банк будет учитывать доходы, обязательства и кредитную историю обоих супругов.
Ужесточение контроля и борьба с «донорскими схемами»
Отдельный фокус изменений — борьба с так называемыми «донорскими схемами». Речь идёт о случаях, когда семьи с детьми формально выступали заёмщиками или созаёмщиками, чтобы помочь третьим лицам получить льготную ипотеку.
С 1 февраля 2026 года проверки стали строже: банки и государственные органы анализируют взаимосвязи между участниками сделки, реальное использование жилья и финансовую нагрузку. В результате такие схемы становятся экономически и юридически нецелесообразными.
Рефинансирование комбинированных ипотек
Для заёмщиков с так называемой комбинированной ипотекой (часть кредита — по льготной ставке, часть — по рыночной) появилось важное уточнение.
Теперь допускается рефинансирование только рыночной части кредита без потери льготного статуса по семейной ипотеке. Это даёт возможность снизить платежи при изменении рыночных ставок, не рискуя лишиться господдержки.
Практические последствия для заёмщиков.
Изменения уже сейчас влияют на стратегию покупки жилья:
- при недостаточном доходе по-прежнему сохраняется возможность привлечения третьих созаёмщиков, но в рамках более жёсткого контроля.
- семьи, которые планировали оформить две льготные ипотеки по очереди, больше не смогут реализовать такой сценарий;
- при рассмотрении заявки банки используют объединённый скоринг, и кредитная история одного из супругов может повлиять на решение по всей семье;
Зачем понадобились эти изменения
Основная цель обновлённых правил — сделать семейную ипотеку более адресной. Государство стремится, чтобы льготные кредиты получали именно те семьи, для которых улучшение жилищных условий действительно является необходимостью, а не инструментом инвестиционных или схемных сделок.
Семейная ипотека остаётся одной из самых выгодных программ на рынке, но теперь она требует более взвешенного и продуманного подхода к оформлению.
