Часть №1.
Существует две основные ситуации.
Первая: люди не были выписаны до сделки. Чаще всего это происходит, когда продавец ждет покупки альтернативного жилья.
Вторая: люди выписались, но сохраняют право на возвращение. Смогут ли они это сделать – неизвестно, суд может отказать. Однако, даже попытка может доставить немало хлопот покупателю. Мы считаем, что любая ситуация, ведущая к судебным разбирательствам по сделке, должна быть предотвращена. Поэтому сегодня мы рассмотрим категории граждан, которые потенциально могут попытаться вернуться в квартиру.
Давайте разберем наши основные группы.
Первая группа лиц, — это люди, которые отказались от приватизации.
Это те, кто мог приватизировать квартиру, но решил этого не делать. Приватизация — это ваше право, а не обязанность. Поэтому такие люди сохраняют за собой право жить в этой квартире всю жизнь.
С 1 сентября 2025 года в законе появилось дополнение: по заявлению этих людей или собственника, в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) будут вносить информацию о том, что они имеют бессрочное право пользования этой квартирой. Но, честно говоря, пока это правило почти не работает.
Нужно, чтобы кто-то подал заявление — либо собственник, либо сам человек, который отказался от приватизации.
Важно помнить.
Первое и главное правило при работе с «отказниками» (лицами, отказавшимися от приватизации) – ни в коем случае нельзя выписывать их «в никуда». Это гарантированно приведет к проигрышу в суде и возвращению человека по прежнему адресу. Выписать «отказника» можно только при условии его регистрации по новому месту жительства.
И еще одно важное замечание: чтобы определить, является ли человек «отказником», необходимо изучить не только договор передачи жилья, но и заявление на приватизацию, так как именно в нем содержится эта информация. Также следует изучить архивные данные о прописке на момент приватизации.
Кроме того, в Росреестре появился сервис, недоступный для общего пользования, но доступный собственнику. Поэтому можно попросить собственника получить через этот сервис документы, подтверждающие статус «отказника», особенно если он утверждает, что потерял заявление на приватизацию.
Рекомендуется.
Чтобы лицо, отказывающееся от прав, оформило у нотариуса заявление, которое можно условно назвать «страшилкой». Это нотариально удостоверенное заявление, известное как «четырехчастное».
«Мне известно о намерении собственников [ФИО собственников] продать квартиру. Я обязуюсь сняться с регистрационного учета по текущему адресу и зарегистрироваться по новому месту жительства, которое должно быть конкретно определено. При выполнении указанных условий все вопросы будут считаться урегулированными.»
Для полного исключения претензий со стороны лиц, ранее отказавшихся от права проживания (отказников), оптимальным решением является заключение с ними возмездного соглашения. Это соглашение может быть заключено как между собственником и отказником (двусторонний вариант), так и с привлечением покупателя (трехсторонний вариант), что является более распространенной практикой. В рамках такого соглашения отказник за определенное вознаграждение (например, около 100 тысяч рублей) отказывается от своих прав на проживание в квартире.
Часто отказники, видя продажу квартиры, требуют свою долю или компенсацию. В таких случаях возмездное соглашение становится юридически значимым документом.
Важно понимать, что правовая позиция по вопросам отказа от прав неоднозначна, и юристы часто дискутируют по этому поводу.
Рассмотрим пример.
Если отказник отказался от приватизации, выписался, а затем попытался восстановить свои права, его аргументация может опираться на статью 9, часть 2 Гражданского кодекса РФ. Эта норма указывает, что отказ от права не всегда влечет его автоматическое прекращение. Право может быть прекращено только посредством судебного решения или сделки.
В контексте возмездного соглашения оно выступает именно как сделка, которая окончательно прекращает права отказника на квартиру, исключая возможность его последующего возвращения. Таким образом, урегулирование вопросов с отказниками требует внимательного юридического подхода, и возмездное соглашение является ключевым инструментом для защиты интересов собственника.
Вторая группа лиц — члены семьи пайщиков ЖСК, которые получили право проживания в квартире на основании ордера до 1 марта 2005 года.
Выбор этой даты обусловлен вступлением в силу действующего Жилищного кодекса, который упразднил институт ордеров. В настоящее время, в отличие от прошлого, отношения по социальному найму регулируются договором, а в ЖСК ордера не выдаются. Важно отметить, что права членов семьи пайщика ЖСК, вселившихся по ордеру до указанной даты, не зависят от дальнейших действий самого пайщика, даже если он оформит право собственности в будущем (например, в 2025 году).
Это связано с тем, что для пайщика ЖСК безналоговый период начинается с момента полной выплаты пая. Таким образом, эти граждане имеют те же права, что и лица, отказавшиеся от приватизации. При работе с ЖСК, действовавшими до 2005 года, необходимо тщательно проверять список лиц, зарегистрированных в квартире.
Чтобы узнать это, нужно обратиться в правление ЖСК. Но, честно говоря, на практике это очень сложно. Вы приходите к председателю, а он вам говорит: «Документов с тех времен у нас нет, я тут недавно работаю, у нас было три председателя, один умер, другой куда-то пропал, третий уже старенький и ничего не помнит». В общем, помочь он не может. Соседей спросите – они тоже, скорее всего, ничего не знают.
Важный момент: если члены семьи Пайщика были в ЖСК, то даже если они выписались, у них остаются такие же права.
Третья группа лиц — это получатели ренты, часто пожилые люди.
Речь идет о различных договорах ренты: пожизненной, постоянной и пожизненном содержании с иждивением (последний обязательно заверяется нотариально).
В результате право собственности на жилье переходит к плательщику ренты, но получатель ренты (часто это пожилая женщина, назовем ее «бабушкой») сохраняет право проживания в этой квартире. Выселить ее практически невозможно, пока она жива. Закон надежно защищает права получателей ренты.
Четвертая группа лиц — в профессиональной среде называют «котиками».
Это люди, которые выступают получателями по завещательному отказу или завещательному возложению, согласно статье 11.37 Гражданского кодекса.
Может ли животное быть субъектом гражданского права?
Ответ – да, и именно в таких случаях. К примеру, если пожилая собственница квартиры, опасаясь, что ее любимого кота после смерти оставят без крова, оформляет через нотариуса завещательный отказ, обязывающий наследников предоставить животному право проживания, то этот кот и становится объектом такого отказа.
Наследники лишаются права выселить животное и обязуются ежемесячно выделять определенную сумму (например, 10 000 рублей) на его содержание. Для контроля за исполнением этих условий бабушка может назначить свою соседку, не являющуюся наследницей, душеприказчиком. Таким образом кот выступает в качестве субъекта гражданского права. Этот пример с котом иллюстрирует возможность включения в завещательный отказ положений, касающихся не только людей, но и животных.
Аналогичный принцип применим и к людям. Например, пожилая женщина, являющаяся собственницей квартиры, может оформить завещательный отказ в пользу своего сожителя (не состоящего с ней в браке и не являющегося родственником), предоставив ему право пожизненного пользования жильем. В такой ситуации наследники не смогут его выписать, и он будет иметь право проживать в квартире до конца своих дней. Подобные случаи, когда животные или лица, не являющиеся прямыми наследниками, получают определенные права через завещательный отказ, встречаются в юридической практике.
Пятая группа лиц — Договор безвозмездного пользования
Раньше для того, чтобы зарегистрировать (прописать) человека в жилье, которое ему не принадлежит, требовался договор безвозмездного пользования. Однако, после вступления в силу регламента МВД № 984 в конце 2017 года (с 2018 года), эта практика изменилась. Теперь для регистрации не обязательно иметь такой договор. Собственник может просто разрешить другому человеку проживать на своей жилплощади.
Новый смысл договора безвозмездного пользования
Несмотря на изменения в правилах регистрации, договор безвозмездного пользования по-прежнему имеет значение, особенно когда речь идет о защите прав проживающего. Если собственник заключает с кем-либо срочный договор безвозмездного пользования, то этот человек (называемый в договоре «ссудополучатель») сохраняет право проживать в квартире или доме в течение всего срока действия договора. Это право сохраняется даже в случае смерти собственника или продажи недвижимости.
Пример из жизни: защита прав сожительницы
Часто такие ситуации возникают, когда пожилой мужчина, имеющий собственное жилье, начинает новые отношения и хочет обеспечить своей партнерше, которая не является собственником, право проживания. Даже если между ними большая разница в возрасте, и мужчина внезапно умирает, его сожительница, зарегистрированная на этой жилплощади и имеющая договор безвозмездного пользования, сможет продолжать там жить до истечения срока договора.
Важность срока в договоре
Ключевым моментом является срочность договора. Бессрочный договор легко расторгнуть. А вот срочный договор безвозмездного пользования может быть заключен на очень длительный срок. Известны случаи, когда такие договоры заключались на 50 лет, а иногда даже на 100 лет. В течение этого срока наследники умершего собственника не смогут выселить сссудополучателя.
Итог:
Таким образом, договор безвозмездного пользования, заключенный на определенный срок, предоставляет «ссудополучателю» (человеку, которому разрешено пользоваться жильем) гарантию права проживания в течение всего срока действия договора, независимо от смены собственника или других обстоятельств.
Благодарю за интервью Вадима Шабалина:
- кандидат юридических наук
- практикующий юрист
- лидер авторского коллектива серии книг «Сделки с недвижимостью»
- популярный играющий тренер
- в профессии уже почти 30 лет
