Если вы хотите работать риелтором официально, у вас есть два основных варианта: стать самозанятым или зарегистрировать ИП. Давайте разберемся в каждом из них.
1. Работа в статусе самозанятого
Может ли риелтор быть самозанятым?
Разъяснения Минфина:
Несмотря на существующие законодательные ограничения, согласно письму Минфина №03-11-11/46304 от 11 июня 2021 года, риелторы имеют возможность применять специальный налоговый режим для самозанятых (НПД). Это касается как физических лиц, так и ИП, оказывающих услуги в сфере купли-продажи недвижимости. Однако для этого необходимо соответствовать следующим требованиям:
- Лимит дохода: Годовой доход не должен превышать 2,4 миллиона рублей. Месячные ограничения отсутствуют.
- Исключение совмещения:
- Нельзя использовать этот режим одновременно с другими специальными налоговыми режимами или если вы являетесь ИП на ОСНО.
- Ограничения по найму и сотрудничеству:
- Самозанятый риелтор не может нанимать сотрудников. Также в течение двух лет после прекращения трудовых отношений запрещено работать с бывшим работодателем.
- Запрещенные виды договоров:
- Деятельность не может вестись на основе договоров поручения, комиссии или агентских договоров.
Простой путь к статусу самозанятого: Пошаговое руководство
Соберите пакет документов:
- Паспорт РФ.
- ИНН (при отсутствии — оформите на сайте ФНС).
- Актуальный номер телефона.
- Банковская карта, выпущенная на ваше имя.
Выберите удобный канал регистрации:
- Приложение «Мой налог».
- Портал «Госуслуги».
- Банковское приложение (Тинькофф, Сбер, ВТБ и другие).
Пройдите процедуру верификации:
- Загрузите фотографию вашего паспорта.
- Сделайте селфи для подтверждения личности.
- Подтвердите корректность введенных данных.
Получите подтверждение:
Статус самозанятого будет присвоен вам ориентировочно через 10 минут.
Как рассчитывается налог
- 4% — со всей суммы, если оплата поступила от клиентов – физлиц
- 6% — со всей суммы, если оплата поступила от юрлиц или ИП
Система налогообложения для самозанятых предусматривает автоматический расчёт налога Федеральной налоговой службой, что исключает необходимость подачи отчётности. Налоговым периодом для данной категории налогоплательщиков является один календарный месяц. Уведомление с указанием суммы налога к оплате направляется налогоплательщику до 12 числа месяца, следующего за отчётным. Срок оплаты налога установлен до 28 числа. Осуществить платеж можно посредством мобильного приложения «Мой налог».
Для оптимизации финансовых операций самозанятым рекомендуется открыть отдельную банковскую карту, предназначенную для получения платежей от клиентов. Поступления на такую карту будут классифицироваться как доход. В качестве удобного инструмента может быть использована цифровая карта, которую можно оформить, например, через СберБанк Онлайн, и использовать исключительно для расчётов с заказчиками. При использовании личной банковской карты потребуется дополнительное ручное внесение информации обо всех операциях, подлежащих налогообложению, в приложение «Мой налог».
Порядок проведения сделок:
При предоставлении услуги требуется формирование электронного чека посредством приложения «Мой налог» с последующей отправкой клиенту или предъявлением QR-кода. Использование контрольно-кассовой техники не предусмотрено. В чеке необходимо указать сумму, фамилию клиента и его организационно-правовой статус (физическое лицо, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо). В случае превышения суммы чека 10 000 рублей, обязательным условием является заключение договора на оказание услуги.
Регистрация в качестве ИП
Подходит, если:
- доход превышает 2,4 млн рублей в год;
- планируете нанимать сотрудников;
- работаете с юридическими лицами (застройщики, агентства, банки);
- хотите делать пенсионные отчисления.
Пошаговая инструкция:
Выберите систему налогообложения:
- УСН (упрощённая система налогообложения) — 6% от доходов или 15% от «доходы минус расходы»;
- ОСНО (общая система налогообложения) — сложнее в отчётности, но может быть выгоднее при определённых условиях.
Подготовьте документы:
- заявление о регистрации (форма Р21001);
- копия паспорта;
- ИНН;
- квитанция об оплате госпошлины (800 рублей).
Подайте документы одним из способов:
- лично в налоговую инспекцию;
- через МФЦ;
- электронно через портал «Госуслуги» или сайт ФНС.
Получите свидетельство о регистрации ИП (срок — 3–5 рабочих дней).
Откройте расчётный счёт в банке.
При необходимости зарегистрируйтесь в ПФР и ФСС.
Особенности работы:
- Налоги и взносы: обязательные платежи в ПФР и ФСС, ежеквартальная отчётность.
- Договоры с клиентами: оформляйте агентские договоры, договоры поручения или подряда.
- Бухгалтерский учёт: можно вести самостоятельно или нанять бухгалтера.
Дополнительные шаги для легальной работы:
- Заключайте письменные договоры с клиентами — это защитит вас от споров.
- Фиксируйте все расчёты.
- Ведите учёт доходов и расходов: используйте бухгалтерские программы или таблицы.
- Храните копии всех договоров, актов и переписки (мессенджеры, email) — минимум 3 года.
- Используйте отдельную банковскую карту для расчётов по бизнесу.
Еще одним важным аспектом в работе риэлтора является соблюдение правил по антиотмывочному закону?
На этот вопрос вы найдете подробную информацию в статьях Эксперта журнала Дом — Аарон Дод-Малаки
Помните!
Признаки незаконной предпринимательской деятельности
- Отсутствие регистрации в качестве ИП, юридического лица или самозанятого.
- Извлечение прибыли без уплаты налогов.
- Систематический характер деятельности: регулярность сделок, учёт операций, устойчивые связи с клиентами или контрагентами.
Возможны:
- Налоговая ответственность
- Административная ответственность
- Уголовная ответственность
Что выбрать: самозанятость или ИП для риелтора
Выбор между самозанятостью и ИП зависит от масштаба деятельности, формата клиентов и планов на будущее. Ниже – обобщённое сравнение и рекомендации.
Когда выгоднее ИП
- Доход превышает лимит НПД — 2,4 млн рублей в год;
- Вы планируете привлекать к работе помощников;
- Нужно работать на постоянной основе с юридическими лицами (например, с застройщиками, агентствами, банками);
- Хотите делать пенсионные отчисления и работать «в белую» на долгосрок.
Когда достаточно самозанятости
- Вы работаете один, без сотрудников;
- Доход не превышает 2,4 млн рублей в год;
- Основные клиенты — физические лица или небольшие компании;
Надеемся, статья оказалась полезной! Если у вас возникли вопросы, не стесняйтесь задавать их в комментариях – мы передадим их нашим юристам-экспертам.
