Часть №2
Продолжаем диалог, начатый в статье «Кто имеет право остаться в квартире или вернуться в нее после продажи?». Напомним, о чем велась речь в первой статье: «мы рассматривали пять первых категорий граждан, которые потенциально могут попытаться вернуться в квартиру».
Шестая группа лиц – договор купли-продажи с правом пожизненного проживания или договор дарения.
Это, по сути, замена ренты, когда обычная рента уже не прокатывает. Чаще всего это бывает, когда бабушка с признаками деменции. И ни один нотариус не хочет связываться с такой бабушкой и заверять договор ренты.
Но если вдруг у бабушки случается «просветление», когда она в здравом уме, ее можно отвезти в МФЦ. Там, заранее подготовив договор купли-продажи недвижимости с правом пожизненного проживания. Если она сможет подписать, то такой договор, составленный в простой письменной форме, будет работать.
Бабушка будет жить в квартире до конца своих дней, это такая «квази-рента», независимо от того, кто теперь владелец. Есть еще похожая тема – договор дарения с правом пожизненного проживания. Но тут нюанс: при таком дарении бабушка, скорее всего, право пользования квартирой не сохранит. И тогда, как говорится, «недостойный сын» может ее спокойно выписать и квартиру продать.
Процедура дарения в нашем случае имеет свои особенности. При заключении договора дарения, например, между бабушкой и внучкой, что является распространенным сценарием, бабушка справедливо опасается, что после передачи квартиры она может оказаться выселенной. Эти опасения обоснованы. В таких ситуациях более подходящим инструментом является не прямое дарение, а обещание дарения, которое имеет свои специфические нюансы и отличается от обычного дарения.
Седьмая группа лиц — безвестно отсутствующие, умершие и так называемые «подснежники».
Безвестно отсутствующие граждане: согласно статьям 42–44 Гражданского кодекса, это лица, которые не появляются по месту своего жительства в течение года или более. Их родственники имеют право обратиться в суд с заявлением о признании такого гражданина безвестно отсутствующим.
Умершие граждане: В соответствии со статьями 45–46 Гражданского кодекса, гражданин может быть признан умершим в следующих случаях:
- При отсутствии по месту жительства более пяти лет.
- При отсутствии в течение двух лет после окончания боевых действий, если таковые велись.
- Если имеются достоверные сведения о том, что гражданин оказался в ситуации, представляющей смертельную опасность (например, стал жертвой авиакатастрофы, морской катастрофы или террористического акта). В таких случаях признание умершим возможно по решению суда незамедлительно.
«Подснежники»: Эта категория связана с криминальными схемами. Суть схемы заключается в следующем: если в коммунальной квартире освобождается комната и остается закрытой, злоумышленники подбирают неопознанный труп, который на их жаргоне называют «подснежником».
Представьте себе ситуацию: соседи по коммунальной квартире подбрасывают к неопознанному трупу документ, например удостоверение личности с фамилией одного из жильцов, скажем, Пупкина Василия Ивановича. Это позволяет им «опознать» тело. Далее, комнату умершего присоединяют к их лицевому счету, а квартиру продают. И вот, спустя какое-то время, на пороге появляется сам Пупкин, который на самом деле был за границей или даже вел бродячий образ жизни. В таких случаях, когда люди, считавшиеся безвестно отсутствующими и умершими, вдруг объявляются, их право на проживание в квартире может быть восстановлено через суд. Это, конечно, при условии их фактического появления, что, хоть и редко, но случается.
Восьмая группа лиц — риэлторы и юристы по старой памяти называют «броневиками».
«Броневики» – это люди, которые когда-то были выписаны из квартиры, но сохраняют за собой право вернуться и прописаться обратно.
Сюда относятся:
Заключенные. Как правило, осужденных на срок более 5 лет выписывают из жилья. Но после освобождения они могут через суд восстановить свое право пользования квартирой, даже если она уже несколько раз была перепродана. Это возможно, если срок заключения был достаточно длительным, например, 10 или 15 лет.
Контрактники. Те, кто служит по контракту. К ним относятся сержанты и старшины контрактной службы. На флоте их наименования могут отличаться.
Важно отметить, что контрактники не обязательно участвуют в боевых действиях, они могут проходить службу в мирных условиях. По окончании контракта или при увольнении (например, по выслуге лет или за дисциплинарные проступки) они сохраняют право на регистрацию по прежнему месту жительства.
Девятая группа лиц — Алиментарии собственника.
Важно не путать их с теми, кто получает алименты (алиментщиками).
К ним относятся дети, а также пожилые родители, достигшие пенсионного возраста и не имеющие возможности работать. Если собственник продает квартиру и пытается выписать таких родителей, они могут потребовать алименты. В таком случае суд, скорее всего, не позволит их выписать или обяжет собственника предоставить им другое жилье.
Иждивенцы.
Важно отметить, что речь идет о тех, кто находился на содержании собственника жилья свыше одного года. Если у собственника было лицо, которое он содержал (обычно это неработающая супруга или другой родственник без дохода), и это продолжалось более года, то после смерти собственника такое лицо сохраняет право проживания в данной квартире.
Десятая группа лиц — Дети-сироты до 18 лет.
Даже если ребенок-сирота временно проживает в другом месте (например, в детском доме или другом учреждении), по достижении 18 лет он имеет законное право вернуться на свое прежнее место жительства. Это право распространяется и на муниципальные квартиры. Как правило, муниципальное жилье предоставляется на определенный период, и после его окончания ребенок может вернуться в эту квартиру.
Одиннадцатая группа лиц (редкая) – это интернатники.
Это уже не обязательно ребенок, хотя, конечно, мог быть ребенком. К примеру, человека выписали из психоневрологического интерната. Суд снял с него ограничения по дееспособности, и он может прописаться к себе на старое место жительства, откуда его выписали в интернат по психоневрологическому диагнозу. Так что такие случаи редкие, но встречаются.
Заключительная (двенадцатая) категория – это супруги.
По общему правилу, если собственник жилья зарегистрировал супруга на своей жилплощади, то после расторжения брака или в иных ситуациях, супруг не сохраняет право пользования этим жильем, согласно части 4 статьи 38 Жилищного кодекса. Суд может предоставить собственнику отсрочку на выписку, например, на год. Однако, если брачным договором предусмотрено сохранение права пользования, то такое условие будет действовать.
Аналогично, если квартира была приобретена в общую совместную собственность, второй супруг не только сохраняет право собственности, но и может выделить свою долю, в том числе после смерти основного собственника.
Поэтому при сделках с недвижимостью, где участвуют супруги, важно выяснить наличие брачного договора.
Итак, мы с вами рассмотрели все основные категории граждан, которые мы называем «жильцы в придачу».
Благодарю за интервью Вадима Шабалина:
- кандидат юридических наук
- практикующий юрист
- лидер авторского коллектива серии книг «Сделки с недвижимостью»
- популярный играющий тренер
- в профессии уже почти 30 лет
